裁判要旨：
商品房预售或商品房现售所签订的合同均为商品房买卖合同，商品房预售是买卖合同的一种特殊形式，其特殊性主要体现在标的物不是现实存在的物，而是约定竣工期限的商品房。出卖人是从事房地产开发与经营的企业，该企业受商品房预售许可制度的约束。
案情简介：
1.史某、雷某与某房地产公司签订《房源意向单》。《房源意向单》签订后，史某、雷某向该房地产公司支付100000定金。
2.不久，史某、雷某向该房地产公司支付首付款564963。
3. 史某、雷某与该房地产公司签订《预售合同草稿》，对相关未决条款在合同附件进行约定。但，未签订《预售合同》正式版。
相关法条：
《中华人民共和国合同法》第八条依合同履行义务原则
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同商品房预售合同备案号几位数，受法律保护。
第六十条 全面履行与附随义务
当事人应当按照约定全民履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。
本院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。史某、雷某与房地产开发公司签订的《房源意向单》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应全面履行自己的义务。史某、雷某与房地产公司《预售合同草稿》，虽然文本中有“草稿”二字，但该文本对于合同当事人、标的物、价款、付款方式、交付条件等合同基本内容进行了明确约定，说明原告史某、雷某与房地产公司对于房屋买卖一事达成了一致意思表示，同时结合史某、雷某已支付房屋首付款且房地产公司已经接受的事实，可以认定史某、雷某与房地产公司之间的房屋买卖合同关系已经成立。对于史某、雷某以未签订正式的《预售合同》为由要求退还定金和首付款的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
实务分析：
房屋出卖人与买受人虽未签订正式的房屋买卖合同，但《预售合同草稿》对房屋买卖合同的相关条款进行了约束，相关的合同附件更进一步对未明条款进行了规制，可以说《预售合同草稿》及合同附件将《预售合同》条款予以全面性覆盖，可视为具备了《预售合同》所有形式要件。对于房屋买卖合同而言，买受人的主要义务是给付购房款，就本案而言史某、雷某向该房地产公司给付购房首付款，房地产公司亦接受了购房首付款并未提出任何异议商品房预售合同备案号几位数，余款的支付方式、支付期限、支付数额在合同附件中均有体现。从维护交易安全，稳定市场经济秩序考虑，应认定该《预售合同》成立，法官判决值得称赞。
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