上篇讲了“大证”（大确权）与办证（小证）的关系，大证是小证的前提，无法办理小证的唯一因素就是大证办不了。
这篇讲讲什么因素影响办不了“大证”。
开发商开发建设商品房，是从无到有新建商品房。我国实施的是商品房预售制度，开发商开发销售房屋的进度大致分为：拿地——报建——施工——预售——收定金—签合同收齐房款——交付——办证。
由于预售制度的存在，开发商销售房屋时房屋是没有建设好的。根据现行制度，开发商只有投资到总投资额的四分之一，房屋建设进度达到四分之一就可以向政府申请预售证，取得预售证就可以开始发售。
当然也有开发商在没有取得预售证前，连价格还没确定就开始收诚意金，开发商俗称“收筹”或“认筹”。实质是对房屋销售探测市场，为定价做准备。取得预售证后，开发商再根据收筹情况，制定销售价格，而对于提前认筹的业主给予一定的优惠。
虽然法律明确禁止开发商在取得预售证之前销售房屋，但以上“收筹”行为，在房产市场上行的时候，买到即赚到，这种打着收诚意金的名义，提前预售的行为，却被市场广为接受。
回到开发商开发销售房屋进度的第一步拿地。我国城市土地归国家所有，开发商需要向政府付土地出让金才能取得土地使用权，进行开发建设。在早期开发商没有付清土地出让金，是房屋办不了房产证的主要原因。但随着土地出让制度的完善，尤其一线大城市缴清土地出让金才能取得取得施工许可证，才能开始开发建设，因为土地出让金原因导致无法办证的情况比较鲜见，无法办证主要还是出在开发过程中。
一套合格可以交付的房屋，除了工程质量符合国家建筑质量规范外，消防需要符合消防法规，环保需要符合环保法规，规划需要符合规划法规。
以上各个环节，只要一个环节没有达标都会影响房屋办证。在实践中，影响办证的最主要因素是规划不符合规划要求。
为何规划最容易出问题呢？因为建筑工程验收验收的是主体工程，而且由建设施工单位自行委托第三方验收，国家实施的建设工程的质量规范标准也非常低，简单的说就是保障楼不倒塌。至于业主对房屋质量不满，比如漏水、裂缝等居住体验恶劣的问题，都属于装修的瑕疵，不在主体工程验收的范围内。主体工程验收就像这次开卷考试一样，只要参考能达到及格线。
除了以上说到的主体工程验收外，最主要的就剩下规划问题了。因为消防、环保与规划都有一定的关联性。
何为规划问题呢？简单地说就是开发商提供一张图纸给政府做报检，政府审批后要按照图纸来建设施工。只要建好的房屋与当初审批的图纸不一致住宅性质门头房不能办理消防证，都可归类于规划问题。比如大容积率、车位多少、绿地花园、小区道路，小房屋户型、朝向、窗户统统属于规划问题。
当然从可见不可得的图纸，到可见即可得的是实在的建筑这中间是允许一定的误差率的，这也为变更规划成为可能，如果规划变更经过政府批准，房屋也可以规划验收合格，如果规划变更没有经过政府批准，规划验收不合格住宅性质门头房不能办理消防证，最终机会影响房屋无法办理“大证”、“小证”。
至于变更规划如何能让政府审核通过，这里面的门道太深了，老百姓就无法理解了！
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