刚需卖房，大概率都是为了置换，不管之前账面上赚了多少钱，都要换算成房子。作为卖家，如包租婆一样，好像是坐收房产红利，没有一点风险，之前大家在网上看到的也多是总结买家防坑的攻略。这样想你就完全错了。现在重庆的二手房市场俨然已是一个买家市场，现在卖房，风险自然就会转移给卖家，卖家的风险是最大的，我来逐条罗列卖家将会遇到的坑，可以说是坑坑致命。
坑一：吃差价转中介费
卖家被吃差价，在全国各个城市都不少见，中介利用的就是卖家对市场信息的不对称，简而言之就是割房傻韭菜。
猎人在房傻小白期也被中介吃过差价，被吃了差价还被这个黑心中介反告，可以说是非常悲惨的。那么，白纸黑字的购房合同，为什么还会被吃差价呢？其实就在于中介利用了卖家的“急售”和“耿直”心理。
通常，中介在围猎高性价比房源的时候，专找不懂行情的“老弱病残”下手，因为没有这种超低价房源也就没有噱头，购房者永远都会先看最便宜的房源，不管是上涨期还是下跌期。比如，一套市场价值100万的房子，中介会告诉你只值80万，为什么你会相信呢？因为中介会直接或间接地告诉你，市场行情会继续下探，现在不卖以后更卖不掉，当然，对于买家就会使用相反的策略，因为买家大都是买涨不买跌，中介会告诉买家，这十年，二十年房子始终都是要涨的，早买早超生，过了这个村就没这个店。
这种策略在成熟的北上广深市场并不奏效，买卖双方可能都是修炼千年的房精。然而在重庆市场就特别有效。特别现在这种混乱的行情，真正的刚需反而恐慌性下车乱卖乱买，这给中介吃差价提供了非常好的机会。
重庆二手房交易过去的中介费是成交价的3%，买方收2%，卖方收1%。然而多年“新房癌”，二手房非常不好卖，就改成了2%。重庆房价本就便宜，按2%的佣金比例，100万总价的房子只能收到2万，利润率其实是不高的。所以很多中介打起了卖家的“歪脑筋”，想通过吃卖家差价来收齐中介费。本来100万的房子，他让你挂80万，最后卖成了81万，他会说这1万块是帮你“高卖”的。注意，只要你听到了“高卖”两个字，基本上确定了中介吃你差价了。这是吃差价的第一种形式–差价转中介费。可能你会觉得1万块也没什么，但所谓人心不足蛇吞象，有的中介还会要求单独收取“高卖佣金”，从差价里直接抽成，比如10万块抽5万块，可以说是非常暴利的，有的小中介从吃差价发家，一年内就能买房买车，典型的吃人血馒头长大。
猎人建议，遇到这样的吃差价，首先就是要从中介的第一通电话开始确定：我要净收，100万就是100万，不会支付任何中介费。如果你一开始心软了，后面的坑会越来越多。而且要多去打听下银行评估价，你的卖价只要低于了银行评估价，基本就是个房傻价，中介不吃差价才怪了。
坑二：买家征信有瑕疵
买家征信有瑕疵，可以说，是二手房市场交易中对于卖家最大的风险，严重的可以把你搞疯。
什么是买家征信有瑕疵？第一种是买家有逾期记录，这里猎人再强调一次，房贷和信用卡不同，没有宽限期，只要晚还一秒都算逾期，连三累六（连续逾期三次，累计六次）自动进黑名单，五年后才能消掉。第二种买家征信没有任何问题，但是负债过多，无法提供房贷所需要的流水了。这两种情况可能都会导致银行拒贷或者利率上浮，下调贷款层数。
你可能会觉得，买家贷款不过，大不了我不退他定金呗。但我以我身边朋友的例子告诉你，任何的小风险都可能演变成大灾难。比如去年我朋友卖一套房子，买家是个区县上来的，开大奔戴金链子，看起来很有钱，结果征信有问题，是黑名单了，没有哪个银行能接，自己有问题，非要闹着退定金退中介费，搞了大半年，还闹上法庭新房中介说能把首付做低，房子还错过了最佳的卖出时机。
猎人建议，对于买家的征信风险要有基本预判。最好是让买家先打征信给你看，或者反复强调只要征信有问题，合同中止不退定金，凡事坏话都要说在前面，以免出了问题就立马翻脸不认人。
坑三：买家首付款过低
重庆二手房交易（贷款）的基本流程：1、买家下定金→2、买家申请银行贷款→3、初审通过后，买家支付首付款→4、卖家申请预约还款→5、还款后解除抵押→6、买卖双方到房交所过户→7、银行放款给卖家。
通常，重庆的二手房买家支付的首付款是用来为卖家偿还原有银行的贷款。因为重庆二手房没有实现房交所备案，所以单独为卖家解押有较大的风险。
那么，问题来了，比如一套三房你卖出去150万，现在还剩40万的贷款，你现在一分钱都没有需要买家来帮你解押。原来银行评估价低，买家首付款高，对于前期涨幅大的房子，首付款还完按揭都还有剩余。但是，现在房价跌了，银行评估价和卖出价相差不大了，甚至还能高评。那么正常的卖家一般都是想低首付高贷，不愿意单独解押，若评估价等于150万，卖家最高能贷7层就是105万，首付款45万，还完原来银行40万的按揭，手上只有5万了，而且现在放款时间巨长，短则两个月（以过户时间开始算），长则半年，一年，不仅容易错失置换时机，而且资金的占用也是非常具体的。
猎人建议，目前房价下跌或横盘，如果你的房子本身够优质，一定要提高买家的首付款或者让买家单独出解押的钱，千万别信中介“一个月放款”的鬼话，下半年额度本来就紧张。就我了解的，五大国有大行都在推迟放款，个别小银行甚至不做二手房贷款了，上半年都积压起的。而且10月8日后新房中介说能把首付做低，各大银行在执行新利率后，额度还会越来越紧张。要置换的一定要算清楚资金占用的机会成本，做好最坏的打算。
坑四：没放款就交房
在第六个步骤：房交所过户，有的卖家以为反正产权都更名了，都不是自己的房子了，银行放款只是时间问题，干脆就把房子耿直地交给买家了。大错特错！
房交所过户后，风险依然存在。第一个风险就是买家在过户后新增负债或者逾期，或者存在一些骗贷行为被银行查到。新增负债会要求买家补流水，补不齐就不放款拖延时间；逾期和骗贷，最坏的情况就是银行拒贷，前面的努力就白费了；第二个风险是买家的道德风险。买家因为各种原因拖延银行放款，也包括我在第一点提到的恶意逾期。为什么买家会这么做？最大的原因可能是对于房子不满意，就像现在的新房修好了业主拒不接房维权一样，买家故意拖延银行放款来恶心卖家，这在现实中也是存在的。
如果你在过户后就交房给买家，就失去了和买家博弈的筹码。特别是我在坑三提到的，买家首付很低，首付个45万就得到了150万的房子。交了房签了长租约，或者屋内设施被破坏，如果买家最终被银行拒贷了，你会遭受双重损失。
猎人建议，没收到银行尾款绝不交房，除非你对买家的情况非常了解，不会出现新增负债，逾期或者骗贷的不利情形。另外，再提醒一点，不要太相信和依赖中介，中介帮你们过完户收完中介费按揭费后，完全可以什么都不管了，而现实中我的中介就是这样干的，电话都可以不接。凡事多长个心眼，随时和贷款支行保持积极良好的关系才是王道。
以上都是我在实际卖房中总结的坑点和风险点，作为卖家，这个时候，最主要地相信一点“房卖有缘人”，就我作为卖家的多年交易经验来说，再烂再渣的房子，我都卖出去过，更不要说现在配置的好货。只要你心中不急，就不会急售急卖，给黑心中介有机可乘，也就不会轻易地掉进我上面所列举的四个坑。
本文到此结束，希望对大家有所帮助！
