列位欢迎来到照理说事。
春节以来很多城市房地产销售出现了松动，有人戏称为又出现了一波小阳春。确实分期付款买房首付以后，去年下半年以来，在多重政策调控之下，很多城市房地产市场真是进入到了冰冻期，任凭开发商不断推出各种各样的优惠政策，打折力度空前，还是有价无市，这个房子生生就是卖不动。
然而进入到2月份以来，很多城市慢慢的开始房子有了交易量了，甚至有些地方房价还慢慢开始有所提升了。为什么会这样？因为最近一段时间以来真的对于房地产的利好推出了很多，先是很多中介在朋友圈传银行4万亿又来了。接着央行已经连续两次降息了，尤其是第二次降息把和房贷利率挂钩的5年及以上lpr利率降低了，这使得很多购房者的购房成本降低了，毕竟每个月可以少还贷款了。
还有一个更为有用的杀手锏最近推出来了，那就是降首付。到今天为止，据我们统计，全国至少有5个城市已经推出了2成首付，什么意思？咱们都清楚，过去几年你在任何一个城市买房，至少人家要求你三成首付，这个量还是很高的，一套100万的房子你就要准备30万。对于很多年轻人而言，攒首富也真的是需要掏空6个钱包的，而现在很多城市纷纷推出了2成首付，这个降幅可是很大的，一下子你就可以少准备1/3的资金。
以往我们就讲，决定房地产市场火爆与否的很重要一个因素就是资金的供给量，银行能不能迅速的审批贷款决定了有没有资金入场，首付的高与低也决定了购房者手里的子弹充不充足。那么现在首付降下来了，很有可能房地产销售就会迅速回暖。
但是很多人有疑问，三成首付不是刚性的吗？为什么我所在的城市现在还是最低三成首付，没有接到可以降首付的通知，你降首付合不合法，合不合规？从政策角度我们先跟大家分析一下。
首先，关于首付比例央行是有明确要求的，大概在几年之前央行和银监会就联合下发了文件，对首付有详细的规定。当时的规定是这样：在不限购的城市首付最低不得低于2成5，但是各个城市可以根据自己的实际情况，最多再下浮0.5成。也就是说一个城市如果不限购，而这个城市又觉得我现在要刺激房地产市场的发展，那么我是可以在2成5的比例之下再降低0.5成，达到2成的。
而对于那些限购城市则没有这样的优惠待遇，那些城市通通的你还都得三成首付。所以现在我们看到很多两成首付的城市人家是有硬性要求的，首先第一分期付款买房首付以后，城市规模可能不大，人家符合央行银监会的要求，另外有些城市直接说你要想享受两成首付，你必须得是无房无贷的刚需。什么意思？你在本辖区没有买过房，你现在买你的第一套房，同时你以前没有进行过银行贷款，你这是第一次用按揭贷款买房，你这是妥妥的刚需。为了照顾你这样的刚需，尽快上车尽快买房，所以给予你这样的优厚条件。
可是如果你以往买过房或者贷过款的，对不起，你就无法享受两成首付了。所以现在着急买房的朋友们倒是可以稍微等一等，咨询一下当地房管部门和银行的意见，问一问你们那个地方未来有没有可能也降首付？毕竟对于广大购房者而言，如果首付可以降下来，那么当然买房的压力要轻很多。
但是反过来讲我们也得提醒各位好朋友，首付是降下来了，但是你总房款没有减低，你首付少付了，你贷款数额就要增加，你每个月相应的还款也要增加。这说明你这个杠杆用的足，资金链会绷紧，所以你要考虑就是未来一段时间能不能按时的偿还贷款，不要让贷款影响到你正常的日常生活。
然而通过降首付这个事我们也真是能深切看到，房地产是多么密切的和我们每个城市的生活结合起来。对于大多数中国老百姓而言，大家是既盼着房价能降，我能买得起房，又盼着房价能涨，因为我买了房之后，我希望我的资产保值增值。对于城市的主政者来讲又何尝不处于这种矛盾之中？大家一方面希望房价不要太高，让我辖区的老百姓买得起房；另一方面我们也非常清楚，今天很多地方财政那就是土地财政啊，很多地方政府的裁员主要来自于土地出让金，只有你这个城市房地产市场非常红火，开发商拿地之后迅速的售卖出去，他有了新的资金他才能再拿地再建设再销售，良性循环。
如果你这个城市房子总是卖不掉，那么开发商就没有闲钱再去买地，很显然你这个城市土地无法再出让，地方政府就没法获得更多的土地出让金。而且房地产影响的上下游行业非常多，装修业也好、家电业也好，一个房子卖得不好很有可能使得整条产业链上都赚不到钱。
所以当房子已经半年多进入到冰冻期之后，真的很多人都在想各种各样的刺激方案，很显然降首付是一个很行之有效的方案。但是大家注意到没有，我们现在还是在强调一点，这一次有些城市的降首付是精准对着刚需去的。首先我这个城市得是一个不限购城市，第二想享受两成首付的人，你得是无房无贷的刚需，你买房子的目的很显然是因为你没有房子，你必须有一套自己能居住的房子，你是一个纯纯妥妥的刚需。你买房的目的并不是为了炒，房住不炒这个概念我们提了很长时间了，所以我们现在很多政策都是要精准的推动房住不炒。
对于那些没有房子需要房子住的刚需，我们要降首付，我们要降利率，我们要让他们能够迅速的买到自己称心如意的房子。而对于那些已经有房子的人，对于那些买房的目的不是为了居住，而是坐等升值甚至想投机一把的人，那么你要付出的资金成本就要高，人家可以降首付，你不可以降首付，人家可以降利息，你不可以降利息。甚至你未来交易的时候你还要拿更高额的税费，这些都会增加你的交易成本，让你有可能炒房却赚不到钱。
所以虽然未来几个月有可能有些城市房地产交易会出现一个小阳春，从去年下半年的冰冻期慢慢和缓过来。但是我们给予广大购房者的建议还是这样，从大趋势上看，你想通过投机房产炒作房产赚到钱，这个可能性已经是越来越小了。像有的房地产公司中提出他们已经进入到了黑铁时代，能存活下来就不错了。而对于那些刚需而言，国家会有一系列精准的政策帮助大家尽快的住上房的。
本文到此结束，希望对大家有所帮助！
