土地流转热潮已经到来
如今，越来越多的外来资本进入农业，农业成了继房地产、互联网又一大热潮。农业创富者们想在农业浪潮中挣得一桶金，不论是看好未来农村土地升值，还是看好某个农业产业，他们都选择了大规模流转土地土地所有权转让协议带地面建筑，从而将现在的土地市场炒得愈发火热起来，引发全国掀起高价流转土地的热潮。
但是这种违反全世界农业耕地管理规律的作法，会给中国农业产业化发展带来严重的苦果！
某村的老杜，闲置了几块地，也不打理，寻思着找个人转让了。城里的小王觉得现在国家对农业支持力度很大，况且农产品市场不错，就想搞养殖。两个人一对，合同马上就签了。之后，老杜拿着钱过得优哉游哉，没事就到小王那里去坐坐，唠唠嗑。小王把老杜的地挖了鱼塘，投资了十多万买了鱼苗，还请了两个工人，正打算大干一场。可没多久，政府来人了，说小王占用了基本农田，责令小王拆除鱼塘，缴纳罚款。小王一听就懵了，找到了老杜，可老杜也不知道的自己家的地是基本农田，两人就因为此事一直纠缠不清……
私下买卖不受法律保护
农村土地流转只能在本集体组织的成员间进行。如果要对外部人转让使用权，需要经过村民大会通过，并经乡镇政府批准。否则，无效。也就是说，一切私下的转让合同都是无效的，就像以上案例，虽有了合同，甚至交易已经“完成”，但其实是没有任何法律可依的。
因此，为了保障土地流转双方各自的利益，土地流转时要注意以下几点：
国有土地的权属调查和资信能力调查
1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
转让价格评估事宜
在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，也就是说价格低于市场价时，你是不能卖的，也是不能买的。另外，当土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。
国有土地使用权转让的担保
1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方（买家）必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。
2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。
除此之外，土地流转合同中也应该对这些问题进行说明，避免以后因此产生纠纷：
土地用途及相关用地条件的变更
土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。这里就要清楚土地是否可以转作它用，农田变鱼塘、农田改厂房之类。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
农业部近期表态，明年（2015年）我国土地承包经营权确权登记颁证试点将进一步扩大，除了山东、安徽和四川外，再选择8至10个省份开展整省试点，其他省份每个地市选择1个县开展整县试点，覆盖面积达到5亿亩左右。
举个例子，看千万富翁是如何变成千万负翁的！
网络热帖《一个土地承包户的真实控诉–失败的土地流转》讲述了一个真实的故事，安徽亳州一位千万富翁投资农业，他流转了大量土地种韭菜。刚开始，他把韭菜卖到湖南、湖北、上海等地市场，还引来了韩国、日本的客商。然而，他没想到的是，由于缺乏总体规划，当地一窝蜂上马种了很多韭菜，从而导致当地韭菜产量过剩，韭菜价格大跌，再加上受天灾影响，这位千万富翁不仅没有因为土地流转富起来，反而赔光了积蓄，造成了巨额的银行贷款及其他债务。
无规划的大面积土地流转，怎么算都赔钱
大面积流转土地后，如何挣钱是关键，伴随着经济的发展，农村土地流转价格呈逐年上升趋势，10年间流转地价格从每亩100元上涨到每亩1500元(按1年2季作物平均计算)。像山东、河北、河南等地，土地流转价格在800—1500元一亩，农合论坛给种植经营大户算了一笔账：流转的土地平均一亩要交租金1000元；化肥、种子、农药每亩650多元；农机具、播种、浇地、追肥、除草、收割、人工每亩700元，工人工资及管理费用是主要开支。
统算下来，平均一亩地的投入超过2350元。如种植玉米，亩产按1100斤，市场收购价1.15元一市斤，折合现金1260元，种植小麦亩产按900斤（正常年份的平均粮食产量），市场收购价1.2元一斤，折合现金1080元。一年夏秋两季的收入合计为2340元，这还没有算第二季的投入，一亩土地还要赔10元，还是在风调雨顺的情况下。
总之，土地流转往往是农业创富者投身农业的第一步，也是最容易出现“问题”的一步。社会稳定永远是摆在政府第一位的，因此如果出现比较大的土地纠纷土地所有权转让协议带地面建筑，吃亏的往往是投资者。土地问题很复杂，涉及方面广，相关细节多，一不小心就吃了土地的亏！
本文到此结束，希望对大家有所帮助！
