昨天（5月15日），央行亲身下场挽救楼市了。
依据央行、银保监会昨日发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下列称《通知》），首套房的银行贷款利率，可以在5年期LPR的基础上下调20个基点，也就是减去0.2。因为最新的5年前LPR为4.6%，依照《通知》，首套房能够拿到的最低房贷利率可以到4.4%。
如果未来LPR继续降落，依照最新政策，房贷利率乃至可以低于4.4%。
房贷利率大降，会刺激昆明人买房吗？
这是自2016年以来，国内房贷利率的最低点。实际上，2016年当时银行公开的5年期及以上商业贷款利率实际上是4.9%，但央行允许银行下浮10%，也就是4.41%，依然高于4.4%的最新利率。但当时正值国家鼎力推动房地产去库存，各种优惠政策层见叠出，有些银行给到的首套房贷利率可以低至4.2%，乃至更低。
自2016年以后，国内首套房贷利率不断上涨，去年有些银行曾经经达到6.15%的水平，但今年来房贷利率连续降落，在此次央行、银保监会发布《通知》以前，昆明最低房贷利率与LPR持平，即4.6%。这一利率执行无非一个来月，就已被4.4%的新低取代。
即使不斟酌未来LPR有可能进一步下调，现在4.4%的首套房贷利率，除了了略高于2016年部份银行给出的约4.2%的利率，在最近20年的历史上，也只有2008年全世界金融危机期间国内房贷利率可以相提并论。
2008年，因为全世界金融危机，国内出台了一系列刺激经济的政策，除了了4万亿放水以外，房贷利率也达到了历史上最低点，当年底，尽管5年期贷款基准利率依然在5.94%，但允许银行至多下浮30%，也即按4.16%利率发放房贷。
从1998年央行出台《个人住房贷款管理方法》以来，行将执行的4.4%的首套房利率，是历史第三低。以往房贷利率大幅度降低，常常呈现在经济形势比较严峻，房地产市场处于低谷的时间点，比如2008年的全世界金融危机，2016年的去库存。
从历史上看，在低利率执行后不久，房地产市场都会走出一波上涨行情，利率也随即上调。比如2008年底房贷利率达到历史最低点后，在4万亿救市资金的刺激下，楼市迅速回暖，房价也开始了长达7年的上涨行情，到了2010年，房贷利率就回升到4.8%以上。
2016年初，为了消化住房库存，大多数银行的房贷利率曾经低至4.41%，但到了两年后，跟着房地产库存迅速降落，房价不断上涨，2018年底国内首套房贷利率最低也要5.09%，昆明则要5.54%。
概括一下，以往央行运用利率工具刺激楼市的典型做法是，你不买是吧？降利率。你还不买？继续降。直到奏效为止。
如今，房贷利率来到了1998年央行出台《个人住房贷款管理方法》以来的第三低，以往的规律还能继续持续吗？
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