古人有云：“不谋全局者，不足以谋一域；不谋万事者，不足以谋一时。”
秋风乍起，天气微凉，2019年已经由了一大半了，细数这大半年，楼市的调控堪称是热烈不凡。
7月30日，重要的经济会议明确“房住不炒，再也不将房地产作为短时间刺激经济的重要手腕”的大方针。
8月25日，央行公告第126号文件，房贷利率迎来历史性大改革“采取全新的LPR加点利率，意在激励刚需购房，严打炒房客！”。
8月份、9月份，众多房产开发商，在全国规模内，不遗余力的打折促销，不同以往的“销售套路”，这一次都是实打实的降价销售，有些开发商的降价力度乃至高达20%以上….
这一系列的调控，都向咱们释放了明确的信号：炒房的时代已经一去不复返了，再想通过炒房来暴富，实际上是自寻绝路。
很显明，在这样的房地产大环境下，对于炒房者来讲是利空的，然而对于刚需购房者来讲，却是一个绝佳的购房机会。
然而，对于刚需购房者来讲，要想全款购房是相当难题的，按揭贷款才是买房的王道。那咱们在按揭贷款的过程当中，都有哪些需要注意之处呢？是否乖乖听银行业务员和开发商的唆使，摁摁手印，签签字就能顺利的买到房了呢？
并不然，关于按揭房贷，这里面可大有玄机，一旦你稍有不慎，莫名其妙的签字，可能就要多花很多冤枉钱。
按揭房贷的众多坑
1、选错了贷款方式，多还冤枉钱
在咱们按揭买房的时候，银行给咱们提供的贷款方式主要有两种：商业性按揭贷款和公积金按揭贷款。
那这二者有何区别呢？
你还别说，二者利息相差天地远。如果你用公积金贷款买房，就能取得很低的贷款利率支持，相比于商业性贷款，利息要少还一大截。
咱们来给大家举个例子：毕业后在广州工作了5年的小李，到了适婚春秋，想买个房子结婚，于是他向银行按揭贷款200万，分30年期限还。
如果他采取商业性按揭贷款的话，依照最新的利率4.85%，依照绝大多数人选择的“等额本息”来偿还房贷，30年期限总共要还的总利息是179.9万元。
而如果，他选择的是公积金贷款的话，一样是“等额本息”还款，依照最新的公积金贷款利率3.25%计算，30年期限总共要偿还总利息是113.3万元。相比于商业性贷款，整整省下了66.65万元，这对于刚需购房者来讲，可是一笔大数目了。
所以，咱们在按揭买房的时候，如果能用公积金贷款，就一定要用公积金贷款，能帮咱们省下一大笔钱。
2、选错了还贷方式，多还几十万
当咱们去银行按揭贷款买房的时候，银行一般会让咱们选择两种还贷方式“等额本息”和“等额本金”。
那这两种还贷方式又有何区别呢？
所谓的“等额本息”就是每月以相同的额度偿还贷款本息，也就是你每月还给银行的钱都是均等的；而“等额本金”就是每月以相同的额度偿还本金，由于本金在逐月减少，所以咱们所还的利息也会逐月减少，每月的还款额度也逐月减少。
但凡事情都各有益弊，以上的两种还贷方式也是同样。
两种还贷方式相较而言：
1）等额本金：
优点：偿还的总利息少得多；缺陷：前期每个月偿还贷款的金额较大，需要现金流足量。
2）等额本息
优点：每月还的钱同样，金额相较而言不大，还贷压力小；缺陷：需要偿还的总利息多得多。
二者相差多少利息呢？
咱们来给大家算一笔账。
上进青年小李，向银行贷款200万元，期限是30年，依照9月份公布的最新居贷利率（LPR）为4.85%，咱们来给小李算一笔账，依照“等额本息”和“等额本金”这两种还款方式，需要还的利息到底相差多少？
A、采取“等额本息”偿还
咱们应用融360的房贷计算器的计算，结果如下图所示：
依据结果显示，采取等额本息的还款方式，借200万，分30年期限还，依照4.85%的房贷利率，需要偿还的总利息是179.9万元，前期每个月需要偿还10000元左右房贷。
B、采取“等额本金”偿还
咱们采取融360房贷计算器的计算，结果如下图所示：
咱们看到，一样是借款200万，分30年期限还，房贷利率仍为4.85%，然而依照“等额本金”的方式偿还，前期尽管要每个月偿还13600元左右的房贷，但仅需要偿还总利息145.9万，和依照“等额本息”还款方式相比，足足少还34万利息。
34万，对于大多数家庭来讲，都不是一笔小数目，都是多年奋斗而来的心血钱。那按揭买房，就一定要选择偿还总利息少得多的方式—“等额本金”吗？
确定不是！这两种方式各有优劣，要结合自己的情况，选择最合适自己的，下面我会给大家详细分析。
3、选错了还贷的期限，多还一倍多利息
咱们在选择房贷周期的时候，是长一点好还是短一点好呢？
前面咱们已经给大家分析过，在平等的条件下，等额本息都要比等额本金的还款方式多还不少钱，所以也有很多人在购买刚需性房的时候，宁愿前期经受更大的压力，选择等额本金。
然而，由于每一一个人的经济状态不同样，咱们这里就重点依照“等额本息”（绝大多数人的选择）的按揭方式，来给大家分析，选择还贷长短周期的优劣。
还是咱们上面的例子：上进青年小李，向银行按揭贷款，短周期为10年，长周期为30年，依照最新的LPR房贷利率4.85%计算，咱们采取融360房贷计算器计算，结果如图：
1）按揭10年期：
依据计算可知，整个10年的还款利息是52.8万元，利息占了本金的26%，这个利息，对于大多数刚需购房的朋友来讲，是可以接受的，毕竟收入会逐步晋升，利息可以渐渐消化。
2）按揭30年期：
依据计算可知，30年贷款周期利息是179.9万，已经接近于本金200万了，同时也比10年贷款期的利息高出127.1万，可能不少人之前历来没有算过这笔账，所以都会比较吃惊，然而对于刚需购房者来讲，这也是没有任何方法的选择。
咱们可以看到，随着年限的拉长，咱们偿还的利息愈来愈多，那么咱们是否就应当选择短周期的偿贷方式呢？
其实也不是，具体问题还得具体分析，下面咱们来给大家归纳，到底什么人合适什么类型的偿贷方式、偿贷周期。
怎么选择合适自己的按揭贷款
伟大的无产阶级革命家马克思说过：“具体问题，还得具体分析！”没有最佳的，只有最合适自己的！
1、适合的贷款方式
上面咱们已经给大家分析过，咱们按揭买房的时候，主要有两种方式：商业性按揭贷款和公积金按揭贷款。
在平等的房贷利率、房贷年限下，因为公积金按揭贷款的利率极低，终究致使所要偿还的总利息也低，所以能选择公积金按揭贷款一定要选，它能帮咱们剩下一大笔钱。
2、适合的还贷方式
咱们偿还银行贷款的方式主要有两种：等额本息和等额本金，前面咱们已经给大家讲过二者的优缺陷了，那么他们都分别合适什么人采取呢？
1）等额本金
由于等额本金还贷，也叫做月供递减还贷法，前期还款月供比较高，后面月供会愈来愈小，所以它比较合适经济能力稍强，现金流水平高的人使用，比如你每月月入2-3万，而房贷6K—8K，这就说明对于你毫无压力了。
2）等额本息
等额本息最合适的就是经济能力较差，现金流也不高的人使用，由于每月偿还的金额等额且不高，所以一般刚需购房都承当得起。
3、适合的还款期限
咱们常见的按揭贷款期限主要有：5年、10年、20年、30年。年限的不同，从而致使了按揭贷款的利率也不尽相同，一般情况下时间越短利率相对于越低，比如短时间贷款3-5年的利率是4.75%，长时间贷款5-30年利率是4.9%左右。
尽管，年限越长利率越高，而且要偿还的总利息也越多，而年限越短利率越低，偿还的总利息也相对于少，然而咱们不能一律而论的认为：刚需买房就要选择长时间贷款的方式，而大家都合适短时间贷款的方式，还是那句话“具体问题，具体分析”，咱们要依据每一个人不同的经济情况，做出合适自己的选择。
1）哪些人合适长周期贷款
A、经济能力不强，还款能力弱，短时间内没有大量的资金支出的人。
这种的朋友，如果选择短时间贷款，实际上是不切实际的，为何呢？
由于个人的收入能力有限，如果选择短时间贷款的话，在平等本金的情况下，每月的还款额度很高，委曲保持几个月可以，时间长的话就会吃不消，所以这种的朋友选择长周期的贷款是比较合适的，相当轻松。
B、有较强投资能力的人。
如果你拥有一定的投资能力，而且有不错的投资渠道，钱在你手上，收益能跑赢银行理财产品，乃至跑赢房贷利率的话，我建议你选择长时间按揭贷款。
譬如说，上进青年小李同窗向银行按揭贷款200万元，等额本息30年总利息179.9万元（利率4.85%）。每个月的月供是10500元，等到还款10年的时候，小李已经还款126万，其中利息已经还了88万，剩下的162万本金可以在第一个10年收场后一次性还清。
这个时候，小李创业赚了一大笔钱，这个时候，他面临一个选择：要不要把剩下的162万还给银行，或者把这162万留着做投资，这让他很纠结。咱们来帮小李顾问一下，到底要不要拿这162万，用于做投资：
- 如果小王这162万元投资年收益高于4.85%的话，那就不建议还给银行，个人投资跑得赢贷款利率；
- 如果小王这162万元投资年收益低于4.85%的话，就建议还给银行，这时候候，钱在小李手上变相贬值于银行贷款，早还为妙。
2）哪些人合适短周期贷款
A、刚需购房，然而主动收入能力强，能够在短期内快速还清贷款的人。
在相同的贷款本金下，贷款年限越少，则每月还款的金额越大，偿还的利息就越多，如果你具备这样的经济能力的话，就选择短时间贷款，否则就多还不少没必要的冤枉钱。
B、投资能力弱，现金流却不错的人。
首先，这种型的人有错不错的赚钱能力，收入不乱，每月现金流能力也很好，还个房贷绰绰有余；其次，这种型的人投资能力弱，钱放在自己手上，跑不赢银行贷款利率，乃至是跑不赢通货膨胀，这个时候钱在手上就等于贬值，既然如斯，还不如早早还给银行。
综上所述，按揭房贷里面有不少的坑，稍有不慎咱们都会多花不少冤枉钱。对于不少人来讲，第一次购房都是一头雾水的，不少注意事项也傻傻的分不清，但是银行根本不会管你那么多，更不会花时间去一个个给你解释，银行都是逐利的，为了赚更多的利息，也不会管你什么经济条件，乃至直接诱导你选择有益于银行的，而不是有益你的。
所以，咱们一定要擦亮眼睛，具体问题具体分析，结合本身的实际情况，选择最合适自己的房贷方式。
以上就是本站小编关于“10月房贷新规下，最详细的房贷技巧，每一一点都至少帮你省下30万”的详细内容，希望对大家有所帮助！
