存量房贷利率应当下调吗？
在房地产市场中，存量房贷利率是一个关乎千家万户的话题。存量房贷利率是指已经发放的个人住房贷款的利率，它与新发放的房贷利率不同，通常为依据合同商定的基准利率加之一定的浮动点数来肯定的。因为最近几年来新发放的房贷利率不断降落，致使存量房贷利率与新发放房贷利率之间出现了较大的差距，给许多购房者带来了还款压力。那么，存量房贷利率应当下调吗？这对银行、购房者和房地产市场有什么影响呢？
首先，咱们来看看存量房贷利率下调的可能性和方式。依据央行和银保监会的表态，支持和激励商业银行与借款人自主协商变更合同商定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，以降低存量房贷利率。这象征着，存量房贷利率下调不会是一刀切的行政命令，而是以市场化、法治化为原则的。也就是说，银行和购房者可以依据各自的情况和意愿，选择是不是进行存量房贷利率的调整。比如，银行可以依据存量房贷利率的高下，给予不同程度的优惠政策；购房者可以依据自己的还款能力和资金需求，选择是不是接受新发放贷款置换原来的存量贷款。
其次，咱们来看看存量房贷利率下调的影响和风险。对于购房者而言，存量房贷利率下调无疑是一件好事，可以减轻还款压力，节省利息支出，增添可安排收入，提高消费能力。比如，假定一个购房者在2018年以5.39%的年利率（基准利率上浮10%）借了100万元，期限为30年。如果他在2023年将存量房贷利率下调到4.3%（与目前新增房贷利率相同），那么他每个月可以节省208元的利息支出，一年可以节省2496元。如果他将节省下来的钱用于消费或投资，那么对经济增长也有一定的拉动作用。
对于银行而言，存量房贷利率下调则是一件麻烦事，会压缩息差收入，影响盈利能力。同时，也会增添风险管理的难度。比如，在新发放贷款置换原来的存量贷款时，银行需要从新评估购房者的信用状态和抵押物价值，并从新签订合同。这些都会增添银行的本钱和风险。另外，如果银行动了留住客户而过度降低存量房贷利率，也可能引起其他客户不满或违约。
对于房地产市场而言，存量房贷利率下调的影响则比较繁杂。一方面，存量房贷利率下调可以提高购房者的持有能力和意愿，降低二手房的供应量，对房价构成一定的支撑作用。另外一方面，存量房贷利率下调也可能刺激购房者的换房需求，增添二手房的需求量，对房价构成一定的推进作用。整体而言，存量房贷利率下调对房地产市场的影响可能不如新发放房贷利率下调那么显明，但也不可忽视。
综上所述，存量房贷利率下调是一个触及多方利益和风险的问题，需要依据市场化、法治化的原则进行协商和调整。存量房贷利率下调对购房者、银行和房地产市场都有一定的影响，但也存在一定的限制和风险。因而，购房者在选择是不是进行存量房贷利率的调整时，需要综合斟酌自己的还款能力、资金需求、消费规划等因素，做出理性的决策。
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