几天前,统计局发布了1月份70城市新建商品住宅的价格指数。数据显示,一二线城市的房价涨幅都呈现出了下滑的趋势。
而宁波作为“新一线”城市“异军崛起”,没见下滑,反而涨幅呈现持续小幅上扬趋势。
近几年,宁波没有大量人口流入,也没见不少产业支撑,为什么房价却年年见涨?
这里面有一个重要缘由:“去存库”。
“去库存”这个词咱们很熟识了。但他们是怎么去库存的,估量大家都不太明白。
其实,棚改是其中一个重要的推手。
为什么说棚改是去库存的推手?这里给大家普及一个词,叫“棚改货币化安放”。
之前拆迁会给你换一套安放房,这叫“什物安放”。而现在,都流行给你一笔补偿款,你自各儿拿去买房吧。
于是,市场有了新资金,也发生了大量需求,大量的库存房就这样卖出去了。
而所谓“棚改”,总结下来就是:制造需求,好为市场去库存。
2014年,宁波出台了《关于推动以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作施行意见》,明确将于2014~2017年规划施行城市棚户区改造10万户、1000万平方米,其中争夺完成成片危旧住宅区改造300万平方米。
2017年12月宁波市保障性工程项目(含棚户区改造)建设807.127万方,70751套。附进度明细表,见下图。
安放的钱从哪里来?PSL。
“棚改有两个最大的难处:一是难在资金保障,二是难在老百姓征收意愿的统一。”
在资金保障方面,我市全力争夺国家棚改资金,构成以国开行动主体、各家金融机构共同介入的棚改融资渠道,棚改项目资金需求得到有力保障。
那么多房子要拆迁,拆迁款的数目可不小,于是上面提到的“国家棚改资金”就登场了。
国家拨款,央行执行,这就是传说中的PSL(抵押补充贷款),通过国开行等机构发放棚改贷款。
去库存为什么会让房价上涨?
这些财大气粗的拆迁户们,他们拿着资金继续投入到房地产之中,这些资金成为了房价上涨的推手。
棚改货币化带来的需求增长,购买力晋升,带动成交量,价格走高。
短时间内的房子库存是很难得到大量增添的。
需求短时间内得到增长,然而供应端维持不变,表面上看构成了“供不应求”的局面,造成大量购房者恐慌入市,而恐慌性购房就是追涨杀跌的牺牲品。
话说回来。
有专家表示,经过拆迁(棚改货币化)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短时间能推进房价和销量的上涨。
但长时间看,因为缺少产业和人口支撑,这个拉动效应将会逐步减弱。
未来趋势。
2018年2月26日从市住建委了解到,从今年起,宁波将全面开启棚改工作新三年的规划,全年棚改施行面积要达到150万平方米。其中危旧房改造要完成签约70万平方米,城中村改造完成签约80万平方米,货币化安放及新动工安放房完成1.5万套。
未来五年,旧改会成为各级城市房地产市场的增长动力之一,在不少城市乃至是独一的动力。
每一一轮旧改,都会带来量和价的一次性释放,其传导效应值得关注。
最后,分享2组雪姨查到的数据。
2018年,宁波规划新动工棚改1.2万套,这个量相当可观。附宁波2018年棚户区改造规划动工项目清单,如下图。
2018年1-2月,宁波规划征收5个项目,共计11万方,触及1179户房产。2018年已公示的房屋征收明细表,如下图。
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