二手房贬值的速度，远超我的想象！
这两天，无锡楼市流出一套苏宁悦城A区的二手学区房，93平，带装修，总价250万，折算下来单价27000元左右。
我记得2019年，苏宁悦城CD区93、94平小户型的成交价在285万左右，基本是供不应求，出一套秒一套的状况。
到了2020年，A区二手房解禁上市后，成为了整个经开二手学区市场的主力供应。
因为同期入市的房源较多，且不少投资客都选择在入市后第一时间兜售，A区的二手房也顺理成章的延续了CD区的火爆。
这次出的这套学区房，价格有多离谱？
咱们先来看纵向对照。
我翻出了之前中介朋友发的朋友圈，从2020年11月至今，很显明能感受到苏宁悦城二手房价格断崖式的下跌。
2020年11月：122平，360万，单价29500元。
2021年1月：93平毛坯，总价340万，单价36559元。
2021年7月，无锡公布二手房成交参考价，苏宁悦城35600元/㎡，这个价格较为符合当时的市场行情。
2021年12月：94平，总价290万，单价不到31000元。
2022年7月：94平精装，315万带车位，单价33500元。
我打开贝壳查询了实时的二手房报价，苏宁悦城A区挂牌均价29973元/㎡，正在出售的169套房源中，报价最低的是一套122平的低楼层3房，单价仅24569元。
3年间，苏宁悦城的房价涨涨又跌跌，小户型报价与最高点的差距达到了90万。
再来横向对照。
同为锡师学区房的朗诗新郡，房龄旧又是超高层，目前报价最低的一套大户型单价27429元，小户型27887元/平。
还有一街之隔、非锡师学区房的朗诗太湖绿郡，小区均价已经超越了苏宁悦城，最低单价几近与之持平。
断崖式下跌，为何是苏宁悦城？我认为，下列几个缘由也许可以解释。
一方面，苏宁悦城的绿化、物业、楼间距等指标与周边二手房相比都不具备优势，独一的优势在于价格。
苏宁悦城
然而，无论先入市的CD区还是后入市的A区，各个阶段都伴有着高性价比的新居竞品推出。
比如：中锐星公元2018年刚开盘的时候最低27000元/㎡，和当时苏宁悦城的挂牌价基本持平，后来又有限价盘朗诗新郡入市，价格一直保持的30000-34000元/㎡左右。
其次，苏宁悦城投资客较多，尤其是A区，价格拉升难度大，一旦出现几个“砸盘侠”，很容易影响到其他卖家的预期。
还有最重要的一点，重大教育政策调整对学区房的“集体打压”。
阅历了公民同招、教师轮岗、二手房指点价出台等一系列政策变动后，无锡学区房市场迎来冰封时刻。
尽管如今二手房指点价已经废止，然而显然为时已晚，下跌已经成为大势所趋。
而苏宁悦城只是不计其数套学区房价格变化的“缩影”。
一些热点学区房的价格，与2021年7月相比，都有一定程度的下跌。
以“老破小”为主的市区学区房，价格几近“腰斩”，最高跌幅达40%；
以教育为卖点的锡东新城，不管是新居还是二手房都饱受重创，如同釜底抽薪，二手学区房中卖的最佳得蓝光coco蜜园，跌幅达26%。
哪怕有栖身属性、行政资源的支撑，经开的二手学区房也难以改变下跌的事实，普遍跌幅都在10%以上，苏宁悦城D区挂牌价跌了27%。
不光是二手房，新居市场一样如履薄冰。
价格来去比较大的就是锡东新城，我了解到，目前在售的项目中大多数都在以75折底价卖房。
以当前的形势来看，受房地产市场下行以及教育政策的调整，学区房的水份已经被彻底“挤干”。
当学区房逐步剥离投资属性，学区房的未来在哪里？
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