疫情三年，挫伤的不但是经济，还有注水的楼市。
今年楼市算是毫无欣喜，从去年年底开发商的疯狂跳水，到今年年底的一路躺平，依据克而瑞显示，2022年一手住宅网签从上半年的月均约6063套，下滑至下半年月均约5341套。12月广州一手住宅网签价格约36663元/平方米，同比降幅9.3%。
价格一直缭绕供需波动。从三季度开始，全国自上而下释放地产扶持信号，更有强二线城市抢闸年底放开限购，在收入预期看空状况下，居民投资意愿持续下滑。11月28日，央行发布四季度城镇储户问卷调查，结果显示，在面临消费、储蓄、投资三者中，仅有15.5%居民愿意投资，比上个季度降落3.7个百分点。而选择持币储蓄的居民，占比超过60%。在选择投资的居民中，选择购房投资排序次于大额商品，占比仅16%。
显然，购房需求仍未被激活。截至2022年11月30日，广州楼市库存总量123.6万方，去化周期接近18个月。近两年广州受集中供地影响，不包含正在推动的旧改，预计2023年会释放147万方的住宅或商住用地；同时，依据专业机构统计，2023年约88个新盘面市，广州去库存压力山大。供过于求的局面短时间内难以改变，而近期二手指点价的取缔，再次印证广州房价走势的低迷。
终究，不能不提及房地产自带的金融属性，在全世界通胀的经济环境下，依照经济学的概念，通货膨胀率可理解为已发行的货币总量与流通中实际所需要的货币总量的差额。近三年M2同比增速10.97%，近三年GDP同比增速4.3%，初略估算2022年实际通胀率为6.7%。而近两年广州总体房价增速不足10%，最新5年期以上LPR为4.3%，说明现阶段总体房价增速没法覆盖贷款利率及通货膨胀率，现阶段购入的风险仍较高。
而对于需要购入的自住客户来讲，不管是一手还是二手，象征着至少要找到近两-三年涨幅超过15%的板块或者区域，才较为保险。
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