楼市库存压力下的应对策略及市场信号解读

当前楼市表现低迷，其主要原因之一便是庞大的商品房待售面积，即新房库存量过多。这一现象的产生不难理解：尽管现有房源难以快速消化，但供应量的持续增加导致库存积压日益严重。为了更直观地了解当前楼市的困境，我们可以回顾2015年楼市去库存前夕的情况——当时全国新建商品房库存面积高达7亿平方米，许多城市的去化周期短则数年，长则超过十年。然而，截至2023年11月底，新房库存量已达到6.5亿平方米的临界点。考虑到当前各城市的二手房挂牌量远多于以往，楼市的总库存压力不容小觑。这也是过去一年新房销售面积创下近8年新低的关键原因。

面对这一问题，国家不可能视而不见。要实现楼市的真正稳定乃至回暖，关键在于解决库存量过大的问题，使供求关系达到平衡。为此，国家高层在2023年7月的会议上提出，将适时优化房地产政策，以适应房地产市场供求关系重大转变的形势，促进市场健康平稳发展。在此基础上，住建部提出了“人地挂钩”模式，即根据人口数量合理供应土地，避免盲目建房导致的库存积压。

此外，房地产金融监管部门也发挥了重要作用。央行和国家金融监管总局联合发布的《金融政策支持住房租赁市场发展的意见》共17条内容，旨在引导资金有序投放到住房租赁领域，支持住房租赁市场发展，并特别强调盘活存量房屋。同时，央行在部署2024年房地产工作时强调了加快推进保障性住房等“三大工程建设”，并在2023年最后一个月由国开行等三家政策性银行投放了3500亿PSL，表明国家有意重点发展保障性住房，以解决新市民、年轻人和中低收入群体的居住问题。

具体实施方面，发展保障性住房不仅有金融政策支持，还有资金支持，明确了新建和盘活存量的途径，遵循市场化配置原则，防止建设过剩。已有城市如青岛获得了首批资金支持，不仅解决了保障房需求，还打响了官方去楼市库存的第一枪。

青岛的行动释放了哪些重要信号？首先，银行发放的租赁贷款可用于收购存量房，这与青岛房价下行、楼市库存量大、去化周期长的现状相符。其次，按照市场化配置原则，不宜再建更多租赁房，而是可以通过收购未售出的库存房来解决年轻人的住房问题。最后，青岛的行动仅是开始，预计其他7个试点城市也将跟进，若效果良好，则可能在全国范围内推广。

综上所述，此次去楼市库存战略不仅有助于平衡供求关系，还能满足无房人群对保障房的需求，实现双赢。这表明楼市政策旨在让商品住房回归市场化，同时确保无房人群“住有所居”，完全符合“房住不炒”的精神。因此，促进楼市企稳回暖的目标是坚定且可行的，随着政策效应逐渐显现，市场将逐步回暖，尽管这需要一定的时间。

除上述措施外，楼市还出现了另一个不寻常的信号——“城中村改造”成为热议话题。这一现象预示着什么？让我们拭目以待。