楼市究竟处于下跌中继还是市场底部？

长期关注市场动态的人士，想必都熟知这一现象：当市场炽热无比、盈利效应显著时，众人纷纷涌入，即便资金不足，亦不惜加杠杆进场；然而一旦市场转冷，尽管价格大幅回落，投资者却踌躇不前，担忧抄底抄在半山腰。殊不知，在市场不被看好之际，往往已接近底部。众多世界知名的投资大师，正是在市场最热之时悄然离场，成为最终的赢家，而你或许沦为了接盘侠。反之，在市场低迷、众人悲观之际大胆布局，这通常是资本家与普通人战略眼光的最大差异。

楼市又何尝不是如此？以最新统计数据为例，11月份70个大中城市的二手房价格无一上涨，达到近年来的最低点。二手房市场的这一表现，足以说明全国房东正竞相降价出售房产。那么，当前楼市究竟是下跌的中继站，还是正处于市场底部阶段？实际上，洞悉楼市大局，便能窥见端倪。当然，对于内行人而言，受限于信息整合能力和惯性思维，许多人并未真正看懂。

让我们来剖析楼市的这盘大棋。尽管去年楼市政策有所优化，金融措施如三箭齐发助力房企经营，今年亦推出多项房地产优化政策，但市场反应依旧不温不火。尤其是今年4至5月份之后，二手房市场似乎失控，成交价日异月殊。有粉丝反映，他们小区房价从每平方米1.7万元跌至7千元，另有从2.2万元降至8千多元的情况，虽有楼层差异，但这跌幅仍令人咋舌。为何有人不惜亏本抛售？原因无外乎急需资金或对未来市场失去信心。简而言之，许多投资者对当前市场已近乎崩溃。

然而，本文要强调的是，楼市最冷时刻将随2023年落幕而告终，我们有充分的理由相信这一点。自2022年起，面对逐渐冷却的楼市，各地政府开始实施政策优化，如放宽户籍限制、发放人才补贴、解除二手房限售等。到了2022年下半年，随着部分民营房企债务违约，监管机构提出了确保交房、融资支持等措施。然而，由于三道红线的限制，银行对房企的融资依然谨慎。房企债务违约不仅影响了自身，还波及到销售市场，导致购房者对潜在烂尾楼心存忌惮。鉴于民营房企在市场中占据较大份额，其积压的大量库存削弱了政策优化的效果，进而影响到经济发展。

因此，在2023年7月的经济工作部署中，国家首次提出房地产供求关系发生重要变化，政策需适时调整优化。随后在2023年下半年，针对楼市的一系列重磅政策相继出台。例如，二线城市原则上取消限购，广州率先实行认房不认贷政策，从而激发了“金九银十”的市场热度。然而，10月后半段市场表现并不理想，显然需要进一步的政策加码以避免市场再次陷入低谷。

果然，11月份深圳率先调整了首付比例和豪宅认购标准，12月份京沪紧随其后，一线城市的第二波楼市政策优化调整仅相隔两个月。这些政策的放开效果显著，深圳11月份成交量创近7个月新高，重回3000套以上；北京上海的楼市也迅速升温，数据显示新政后第一天，上海二手房和新房成交套数分别比上月日均高出40%和上周36.3%，北京某楼盘3名销售人员单日下定10余套房，现场人声鼎沸。

有人或许会问，此次放开是否会重蹈覆辙，昙花一现？抑或仅是影响一线城市，与其他城市有何关联？解答这两个问题，便可揭示楼市这步大棋的意图和目标。关于第一个问题，降低首付比例、房贷利率及普通住宅认定标准等措施，无疑将释放一波需求，急切或先知先觉的买家必将入场。至于第二个问题，一线城市的带动作用不容忽视，其回暖趋势有望辐射至其他城市。