楼市走势之谜：2024年楼市将何去何从？

当前，许多人对2024年楼市的走势表现出浓厚的兴趣。网络上众说纷纭，有人预测楼市将继续调整，也有人认为2024年楼市将迎来强劲反弹。每个人似乎都有一定的道理，但如果将他们聚在一起展开辩论，恐怕三天三夜也无法说服对方。事实上，若能把握事物的本质，预判一个相对靠谱的走势并非难事，房地产领域也不例外。那么，楼市的本质究竟是什么呢？

业界较为一致的看法是，长期关注人口趋势，中期观察土地状况，短期分析金融环境。以人口为例，低生育率已成为许多年轻人的选择，出生人口从六七年前的一千六百万至一千七百万降至目前的不足一千万，且尚未出现止跌迹象。这表明，房屋潜在买家正逐渐减少。然而，金融政策和土地供应则不同，它们可通过政策调控来改变。目前，相关部门正采取一系列措施，如住建部的“人地挂钩”政策、自然部的土拍限价放宽以及银行的房贷利率下调等，以期缓解楼市库存压力并刺激消费。尽管如此，购房者的积极性并未显著提升，观望情绪反而愈发浓厚。

根据国家统计局数据，全国二手房均价已连续20个月下滑，反映出市场的真实情况。房地产作为国民经济的重要支柱和金融领域的潜在风险点，其稳定性至关重要。显然，当前形势与国家期望的软着陆目标不符。为解决这些问题，国家提出了房地产发展新模式，旨在确保房地产市场的平稳健康发展。

那么，何为房地产发展新模式？经济日报在1月10日的文章中给出了答案，强调增量房与存量房的协同发展、“人、地、房、钱”要素联动机制的构建、现房销售的实现、“三大工程”的建设以及通过打造优质住宅引领市场健康发展等方面。尽管国家明确了恢复楼市的目标，但许多措施仍在起步阶段，部分理念尚未付诸实践。因此，房地产新模式的建立和发挥效用需要时间。

展望未来，楼市恢复不太可能一蹴而就。例如，截至2023年11月，全国新建商品房库存面积已达6.5亿平方米。若楼市成交量保持现状，多数城市可能需要2-3年时间才能达到供求平衡。同时，前几年供应的土地仍在等待上市，即使现在开始控制土地供应并实现人地联动，至少也需要大半年至一年时间才能感受到新供应土地减少的影响。

清华大学中国经济思想与实践研究院发布的报告指出，“房地产市场回归市场化，年末有望稳定”，但这取决于相关政策能否克服惯性并高效落地。在未来一段时间内，房地产市场仍将面临挑战。然而，楼市的短期困境并不意味着房地产发展失去前景。经济日报表示，在新模式下，房地产仍有广阔的发展空间，考虑到我国户籍人口城镇化率仅为47.7%，城镇常住人口城镇化率为65.2%，随着生活水平的提高，住房需求潜力巨大。不过，短期内，部分负债较高的房企及高杠杆房产投资者（2021年楼市高峰期买房办理的经营贷，将在2024年陆续到期）仍需承受压力。

总之，对于有意购房的人来说，这个过程或许能让他们发现一些意想不到的机遇。