楼市未来：四大调整将如何重塑房地产市场？

我国的楼市在过去二十余年中经历了蓬勃的发展，全国商品房均价自2003年的2300元/平米攀升至目前的约10000元/平米。这意味着，当年购买一套100平米的房屋仅需23万元，如今价值已高达100万元。若当初选择将23万元以4%的利率存入银行，至今本息合计亦不足50万元。显而易见，只要在20年前购置了房产，其增值速度便轻松超越了银行存款。事实上，许多地区的房价涨幅远超全国平均水平，原本两三千一平米的房屋，现今四五万一平米的情况屡见不鲜，这些地区的居民无疑是楼市黄金发展期的最大受益者。

然而，随着时代变迁，我国城市化进程步入下半场，加之对前期市场过度发展的矫正，以及突发社会事件的冲击，楼市正逐渐回归其本质状态。有专家预测，依据趋势定律，从明年开始楼市或将迎来“四大调整”。

首先，房产的投资属性将逐渐淡化，居住属性将更加凸显。尽管“房住不炒”的理念已被广泛提出，但部分人仍持怀疑态度。然而，现实数据表明，全国新建商品房均价已从1.1万/平米回落至1万/平米，降幅近10%。若在2021年高位购入房产，考虑到资金成本，实际亏损约15%，即百万元房屋价值减少15万元。这一趋势预示着，即使是在热门城市，价格倒挂现象也将逐渐消失。为达到这一目标，相关政策将持续实施，降低房地产市场的杠杆率，使之与我国当前发展阶段相适应。因此，未来的购房行为将更侧重于自住需求，房产将回归其基本居住功能。

其次，租售比将逐步回归正常，租赁市场将成为新的趋势。尽管房价快速上涨带动租金上升，但后者增速滞后于前者。据统计，我国50个重点城市的住房租售比接近1:600，相较于国际平均值，回收本金的时间翻倍，显示出异常现象。随着城市化放缓、出生率下降及人口老龄化加剧，租赁与销售市场需求均呈下降态势，租售比有望回归合理区间。尽管如此，多数城市的房价不太可能跌至“白菜价”，对于部分人群而言，购房仍然遥不可及。不过，两个趋势将为无房者提供支持：一是政府在新地块出让中安排租赁地块，推动长租市场发展；二是个人租赁房源增多，根据央行报告，超过40%的家庭拥有两套以上住房，在市场流动性减弱的情况下，房东可能会将闲置房源投入租赁市场，既节省物业费，又可增加资产收益或缓解月供压力。随着95后、00后观念的转变，长期租赁甚至终身租赁将成为一种新兴趋势。

第三，房企合并与房产中介转型将进一步加快。目前我国注册房地产开发企业多达9万余家，而美国仅有500家，人口总量差距并未如此悬殊。业内普遍认为，经过市场调整，大约1万家开发商便足以满足需求。因此，有实力的房企吞并中小房企将是必然趋势。同时，涉足其他产业的综合性企业将逐步退出房地产业务，转向主业或其他领域。此外，依赖房产交易的房产中介也难以置身事外。随着高校扩招和经济压力增大，许多人纷纷涌入快递和房产中介行业。然而，随着房地产市场的收缩，多数房产中介将面临重新选择的局面。针对这一群体，国家已指明方向，有实力的房企可进军长租市场、参与旧城改造，其他人员则可转行至与老旧小区改造相关的行业。鉴于目前整合速度尚显不足，房企难以维系、中介门店无营收、员工无收入的问题日益突出，行业整合预计将加速进行。

最后，房价虽难以精确预测，但有一事实无可争议。尽管房价波动受多种因素影响，难以准确预测，但我们可以根据一些关键因素来把握整体趋势。然而，由于各地情况各异，即便是同一地段，不同房屋的房价也可能出现分化。