今天给大家分享一下12月2日晚上北金网为大家分享的贷款知识课程的文字及音频内容，没有来得及学习的朋友可以在这里回顾一下。以下是课程主要内容：
今天由我给朋友们讲讲贷款这些事，我主要讲三点，第一、最近的贷款政策。第二、抵押经营贷和消费。第三、如何选择适合自己的产品和贷款中注意的事项。
一、 目前的贷款政策
分为两类，第一是买房中按揭贷款，第二是抵押消费贷和抵押经营贷。
按揭贷款首套是房子评估价和网签价谁低原则的三五成首付，贷款六五成，如果您买的非普通住宅，首付是4成，贷款六成，二套普通住宅首付是6成，贷款四成，非普是首付8成，贷款2成，这样就不如全款买下了，至少能省点税钱，等买下来之后在做其他的贷款。现在很多客户选择全款买然后在操作。限购收紧之后公积金贷款成为香饽饽，首套是120万，二套是80万，公积金贷款注意事项比较多，比如必须在北京连续缴存一年以上，目前夫妻名下没有公积金贷款，没有贴息贷款，现在一定是缴存状态，等等。
下面说一下名下有以后房产的抵押贷款，必须要说的是传统银行业务，大家都喜欢工农中建，觉得大银行靠谱，的确靠谱，利息一般是国家基准利率上浮10起，现在最低的是4.78年息，大银行时刻跟随国家政策的步伐，13年左右，做的超级好，各种给力，当政策明确要求贷款用途之后大银行也是严格要求的，比如消费贷，需要提供相应大消费票据，如果您不小心把这笔钱花在了不该花的地方，很有可能导致贷款收回，所以做了想做抵押贷款的客户一定注意资金去向，不能不合规，不能资金回流。目前最长贷款时间可以做到25年，从面签到最后放款预计45天，不过年底银行资金相对紧张，最好提前两个月准备。
在这样的市场下，也出现了适合市场的产物，地方商业银行或者信托机构，他们的优势更为明显，优势是审批快速，放款一周左右，材料相对简单，适合一至三年资金周转，但是也有劣势，比如不如大银行稳定，这个月放款特别快，下个月可能资金就紧张了，所以遇到这样的产品，有适合自己，千万别犹豫，没准等您考虑好了，就没钱放款了，千万不要小看地方银行，一个月放一两个亿很正常的，还有这些银行一般是委托担保机构办理手续，需要支付一定的贷款服务费，和公证费。
还有一种贷款是民间借贷或者个人放款，这个优势就快速简单，能做到当天放款，江湖救急最好的产品，不限借款用途，当然这样的产品利率也是最高的，适合短息周转，三五个月的，这个还有一个缺点，如果长时间把房子抵押给个人或者小贷，以后在申请银行抵押贷款时，银行会认为您的资金比较紧张，着重考虑风险，抵押给个人也有一定的风险，我从事这个行业五年，见过太多的客户抵押房产之后，因为逾期或者其他的情况，房子就被强制过户了，不过以后应该不会出现这样的情况了，因为公证处不给个人做借款强制执行公正了，不做没有明确买受人的委托售房公正，这样保护了很多看不清风险的客户，但是不做公正之后，个人借款利息要的更高了，从出借人角度来看，他们的风险更高了，各有利弊吧。
二、 下面我说一下抵押经营贷和消费贷，从字面意思讲，经营贷，一定是有公司经营周转需要贷款，分为两种，一种是个人房产作抵押，用于公司经营车子在小贷公司做了抵押贷款，还有一种是公司名下的房产作抵押做公司经营，两个借款主体不同，这个和对公业务还是有区别的，这里就不详细介绍了。经营贷贷款额度从30万起到几千万不等，现在国家支持小企业经营，经营贷款是今天最火的业务。消费贷，顾名思义是因为消费需要资金了，常见消费就是买珠宝玉器等，或者装修、出国深造，金额相对较低，一般低于100万，消费之后一定有相应的发票，这也是银行要求提供的，这样就给很多人限制在门外了，对于没有公司的客户额度又不高，消费还是最好的选择。
三、下面才是今天的重点，怎样选择适合自己的产品.。首先在问您的金融顾问贷款利率年限等问题时，先把您的情况比如，年龄、房产情况、婚史、工作情况、征信、名下是否有诉讼等不良记录，婚史是很多人不愿意说的，觉得是隐私，但是这也是非常重要的一点，好的金融顾问从这些基本信息中就能快速匹配好您能做的产品。
在申请贷款之前一定考虑好自己的重点在哪里，从多年的经验来看，一个客户很难选到一款自己十分满意的产品的，所以一定有重点的考虑。
1.从利率考虑的，自己就看中利率低的产品，稍微高一点就不考虑了，那就从银行的贷款中找，信托和外商银行就被ps掉了，再从低息产品中选择一款自己比较看重点。现在银行贷款工行是最低的，能做到基准上浮10%，但是要求提供相应的发票，其他的银行上浮20到50不等，利率的高低要从当前的产品中比较，如果您几年前做过贷款，千万不要说之前利息是基准，或者上浮5，现在上浮10就太高了，13年时国家基准利率五年以上的是6.5%，而现在五年以上的基准是4.9%，没有什么可比性的。
2.还款方式考虑，一般还款方式分为两种，先息后本和等额本息，先息后本是指每个月只还利息，到年底或者约定的时间还本金，这种优势就是每个月压力小，资金利用率最大化，这种还款方式收到很多经营者的青睐，但是这种方式也有弊端，比如您是一位健忘者，有忘还款了，或者公司经营情况有变化，第二年银行在审核您资质的时候就有可能贷款不发放，也就只能用一次，一般是一年，还有万一第二次银行政策变动或者资金紧张，也可能导致贷款不在发放，这种是指循环授信额度的。还有一个弊端就是如果您的资金没有在预期的时间内回款，还款点压力就会比较大，或者需要找一笔资金还银行，增加您的资金成本。第二种是等额本息，这种还款方式是选择最多的，这种款款方式一般是时间比较长的，目前最长是25年，只要您正常还款，不违约，银行不会收回贷款的，安心25年，是长期投资者的选择车子在小贷公司做了抵押贷款，有海外买房经历的朋友更清楚了。也有一部分人喜欢，等额本金还款方式，选择这种还款方式是因为整体的利息会比等额本息低，我算过100万，贷款10年，年息按照6.5%算，等额本息总共利息是36万，月还款11350，等额本金总共的利息是32.7万，刚开始月还13750，十年一共相差三万多，但是为什么很多人选择等额本息而不是等额本金呢，是因为申请贷款时本来就资金紧张，每个月还要多还2千多，实在压力有点大，按照等额本金方式银行对客户的流水和收入证明要求也会增加，还有就是十年的通货膨胀在里边，综合考虑选择等额本息的人就多了。
3.借款期限，是很多人重点考虑的，银行的抵押贷款一定是时间最长的，现在最长是25年，如果您就用三五个月，选择机构放款也是不错的选择，贷款额度也是个重点，信托公司或者机构给的值相对银行对高一些，同一套房子抵押给同一家银行也会因为选择的评估公司不同而最终的额度不同，每家银行都有对应合作的评估公司，他们都不是一对一的关系，所以在评估之前一点选好您选择的银行，不然很有可能您的评估报告银行不认可。
以上都是从产品角度分析的，下面我说一下从自身角度分析，
第一就是房子性质，住宅还是商业办公等，住宅又分为别墅还是普通住宅，城区还是远郊，远郊是指房产长阳和良乡除外的地区，延庆、评估和密云，昌平顺义算近郊，只是成熟略低于市内，远郊就有很多机构和银行不受理，如果您的房产在这些区域，一下就会筛掉很多产品。因为房产买卖限购的原因，商业办公类房产和商住两用的房产遭到不公平待遇，不过现在也有解决方案了，比如厦门国际银行和恒丰银行，
第二，是工作性质，是国企事业单位还是私企，还是有公司，股东法人等，我这样分类是不准确的，有些股东也是国企，这种特例就不说了，名下没有公司就需要选择要不公司的产品，现在市面上这样的产品较少，有些银行要求是可以实际控制人的，换句话说自己名下没有公司却又想做额度高的经营贷怎么办，实际控制人解决这个问题。
其他几种情况：
二抵：房子已经有按揭贷款的情况比较多，二次抵押贷款的特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。举个例子：王先生几年前自筹资金100万，银行按揭贷款100万，一共200万在北京朝阳区买了一套房产，几年后房产升值，房子涨到了500万。王先生的银行按揭贷款只剩下50万未还。因为相对500万的房值，50万的比例比较小。所以银行愿意再根据房子的剩余价值再授信给客户一些额度。王先生公司经营需要资金周转的时候，按揭的50万王先生也不想提前还款。这时候，就可以直接二次抵押向银行申请贷款。
在贷款中很多人会遇到的问题就是三方账户：银行都要求受托支付，从银行的角度，钱款要用作企业经营，放款需要打到第三方公司的账户中。原则上要求达到第三方对公账户，部分银行也可以打到个人账户，或第三方企业法人银行账户中。
新房本：对于刚买的房，房本最近3个月变更产权人的，部分银行是不接受的，但夫妻之间的更名一般都是可做的。直系亲属赠与有的银行也是认定为新房本的。
放款时间及办理流程：根据小编经验，整个流程需要30-45天， 具体产品的办理流程和效率各个银行有所差别：
咨询丨确选择适合自己的产品；
评估丨评估师傅去家里看房
面签丨和银行签订申请贷款资料
下户丨客户经理去公司考察；
报卷丨客户经理整理好资料上报分行或总行审批；
批贷丨批贷后，确认额度、利率、年限无误，是否有其他的附加产品，比如存保证金，办理公证手续；
抵押丨房本交银行，等待办理抵押手续，约10个工作日；
放款丨完成抵押，银行收到他项权利证两-三个工作日放款。
贷后丨取回贷款合同、房本押银行
所需资料：（这个清单比较全，部分产品有所简化，具体产品资料咨询相关客户经理）
必须资料：借款人及配偶的身份证、户口本、婚姻证明、所抵押的房产证。对公对私夫妻双方半年或一年流水。公司的营业执照、组织机构代码证件、税务登记证或三证合一证、公司章程、上下游合同、放款合同（放款前提供），现在一般是五证合一了
部分银行追加材料：固定资产和流动资产证明（家庭名下的其它房产证、股票、基金、理财等）、企业信用代码证（用户名、密码）、一年的财务报表等
本文到此结束，希望对大家有所帮助！
