中国的房价泡沫那么高,为什么还不破?首先为什么中国的房地产会出现泡沫?大家都知道在80年代之前,中国所有的居民用房都由国家统一分配,没有买卖自然就没有泡沫。可是随着改革开放的全面推广,地方政府发现了一个关键问题,那就是缺钱!为了解决钱的问题,深圳特区派出了调研小组去香港取经。面对大陆调研团的提问,霍英东感到十分困惑,他忍不住反问了一句,你们有土地怎么会没有钱?钱可以从土地中来,一语惊醒梦中人。
从那时候开始,中国的房地产市场正式走上了狂飙之路,本来正常的房产交易并不会出现泡沫,你有多少钱就买多大的房子,但是随着改革开放的深入进行,中国社会先富起来的一部分人手里有了闲钱,他们看到房价一直都处于上涨的趋势,就动了歪心思,他们买房不是为了居住,而是为了在房房价上涨之后卖出赚取差价,这样就造成了一种虚假的市场需求。当房价在需求的推动下不断上涨的时候,就会让更多的人产生再不买房就晚了的心理,他们一拥而上,共同推高房价,让楼市出现了繁荣期。
可即便走到这一步,其实房价的泡沫还在可控的范围里,因为老百姓口袋里的钱是有限的,房价太高,涨到大家买不起,需求减少,房价自然会慢慢回落到合理的区间里,但是我们忘记了另一个神秘的力量,那就是银行当买房者和开发商没钱的时候,他们就去找银行借钱,在银行的操作下30万可以撬动价值100万,甚至是150万的房子,这就是我们常说的加杠杆。
杠杆吹得越高就意味着泡沫吹得越大,可就算到了这一步也没有到难以解决的地步,但随着时间的推移,另一个隐藏的问题又开始浮现,那就是通货膨胀,买房者和开发商缺钱的时候会去找银行借钱,可银行的钱也不是无限的,当银行储备资金不够的时候,他们就会去找央妈,央妈一看市场如此火热,带动GDP是好事,大手一挥就开动了发动机,当海量的货币流入到市场就会出现货币贬值,而房地产行业作为货币的主要流向地,房价也会出现通货膨胀,在这样的情况下房价就出现了倍增的局面。
走到了这一步,一个巨大的泡沫就已经形成,90年代日本东京的房价能买下整个美国,其泡沫形成的过程也是如此。当巨大的泡沫破灭会带来什么后果?
当泡沫已经形成一些现实问题就会出现,比如说消费力下降,大家的钱都投入到了楼市里,没有过多的金钱去吃饭买衣服,这就会导致相关行业需求不振,利润降低,从而出现裁员,人们失业之后更加没有钱消费,就会进一步减少自己的消费,从而出现恶性循环。这还没完,当大家的存款降低到一定程度,就无法承担起每月的房贷,这时候就会出现断供。
大面积的断供出现就会导致银行收不回放出去的钱,大量的坏账出现,最后产生系统性金融危机,同时作为实体行业办工厂的老板,辛辛苦苦一整年利润才5%,结果买一套房子一年轻轻松松赚了2%,时换成你是老板,你怎么选?当老板纷纷关闭自己的工厂去买房子的时候,又会出现前面提到的失业消费不振,从而进一步强化那种恶性循环。走到这一步的时候,大家都知道这样下去不行了,一定要做出改变,面对泡沫我们又能怎么解决?
从世界各国的经验来看,大概有两条出路。
第一条是日本经验,政府一声令下,只要是贷款买房的企业,银行一毛钱都不准批,效果十分明显,日本房地产价格在达到最高点之后,泡沫光速幻灭,房价急速下滑,可随着房价的崩盘,当初价值1亿日元的房子只剩残值几百万日元,国民财富严重缩水,经济失去活力,失去了20年发展时机。
第二条是美国经验,随着房价到顶,部分炒房者开始抛售房产,市场需求急速减少,房价开始下降,其他炒房者一看房价下跌,赶紧抛售手里的房产,房价开始腰斩,GDP萎靡不振,这时候房地产开发商还不起银行的钱,失业的买房者也还不起银行的钱,银行出现大量坏账,经济危机出现距离,我们最进的那一次就是2007年的美国次贷危机,很明显这两条路哪一条都不是好的结局,所以当前我们我们想选一条没人走过的路,那就是挤出泡沫消化现有房产。
首先是给银行贷款加上紧箍咒,坚决不准贷款给炒房者。其次国有企业接手问题,房企不准房地产开发商大规模破产,出台限跌令,不准房价腰斩,最后通过降低利率,降低首付比例,取消限购,延长贷款年限等政策,鼓励刚需买房,消化掉市场上的房子,当炒房者逐切离场,市场上基本都是刚需的时候,房地产市场就会回归到正常水平。
随着时间的推移,泡沫也消化到了可以接受的地步,这就是我们追求的软着陆,这条道路世界上并没有先例,也许很多人觉得很难实现,但这么多年我们做成的那些事全都没有先例,比如让10亿人完成工业化,让8亿人摆脱贫困,这些事在西方眼里都是不可能完成的奇迹。正因为有这些案例在前,我才相信我们有走出不同道路的可能性。
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