现在二手房究竟多难卖？想必正在卖房的人才深有体会。笔者朋友老李手里有5套房，虽然都位于三线的城区板块，但是其中有2套由于不带优质学位，房子最近二年价格涨得很慢，而另外3套每年都在以5%～8%的涨幅在上涨。他想把这2套房子卖掉后，重新规整资金去省会或大城市周边的城市投资，结果从去年下半年起挂网上，直到现在整一年过去了也没卖掉。期间多数因为价格原因未谈拢。而降价卖的话，扣除前期投入，老李就不赚钱了。用他的话说，现在几乎是无人问津了。而目前情况类似的城市还有很多，除非是重点中小学的学区房，没有位置优势、不带教育资源的房子，不降价10%～15%很难在短期内转手。
其实不仅三四线城市的二手房难卖，从全国二手房市场交易情况来看，一样都在走下坡路。二手房挂牌量突破10万的城市，还包括重庆、成都、天津、合肥、大连等大中城市。其中重庆的二手房挂牌量一度超过20万套，虽然目前数量有所减少二手房可以全额贷款吗，但仍然处于较高水平。这种情况在过去是非常少见的。往后倒推二三年，全款买房，摇号买房，开盘即售罄、半夜排队的情况太普遍了，但是这样的场景已经无法被复制。特别是去年一线上海、深圳的二手房市场火热的时候，几乎不给购房者任何思考的时间就被秒抢。而现在的情况是，6月份深圳二手房成交量大跌至2575套，同比减少76%；上海则因按揭贷款收紧，以及房贷利率提高、限购等利空，导致市场进入休眠期，成交量下滑；北京由于西城区学区房实行严格的多校划片，市场也逐渐冷却下来了。
由此可见，现在的二手房市场已经发生了明显转变，过去是买房的人有钱着急买不到房，现在是卖房的人为囤在手里的房子卖不出去而着急。比如笔者前面提到的那位朋友老李，想投资大城市的房子需要抽出资金，但房子迟迟卖不掉能不着急吗？而前段时间给当地中介留了微信后，现在几乎每天都会接到那边的电话，询问买房事宜，微信里也是各种各样的房源信息。这也从侧面说明，包括大城市的二手房，同样很难卖了。那么为什么现在的二手房越来越难卖了呢？有内行人就给出三个原因二手房可以全额贷款吗，建议来了解下，或许对买房或卖房很有帮助。
第一，货币政策收紧了。过去的楼市实行相对宽松的货币政策，除了热点城市和一二线城市采取各种限购、限售措施，三四线城市几乎没有采取任何调控，某种程度上甚至是鼓励大家买房，多多益善，想贷款很容易。
但是现在的情况不一样了，银行已经意识到无限宽松信贷，会增加体系金融风险，包括很多三四线城市，不仅贷款总量在减少、首付款比例在提高，买房一样要查首付款来源，控制经营贷、消费贷、过桥资金违规流入楼市。如果你通过抵押、授信等方式从银行取得贷款，银行工作人员会明确告知你，如果借贷是用于买房，银行将收回贷款。
前段时间一些热点城市部分或全面停止非刚需自住类二手房贷款，其用意明显是要遏制投资炒房。而LPR已经连续15个月保持不变，融资环境在持续收紧，融资规模在不断下降，表明金融政策正在从供需两端收紧流入楼市的资金量，这就大大增加了投资炒房的资金压力。
另外，现在很多城市二手房的贷款利率从过去的5字头上调至6字头，则进一步压缩投资的利润空间，成本增加也让很多投资客退出市场。很多炒房客在看清了政策调控的决心、力度和大方向以后，开始向市场抛售房源，导致二手房数量激增。那么市场向买方转移后，房子自然就难卖了。
第二，房价收入比差距未明显缩小。众所周知，房价前几年涨得过快过猛了，如果与2015年相比，全国各城市的房价至少翻涨了一倍。就像这位内行人所在的三线，2015年的时候主城区房价4000多不到5000每平，现在的均价18000，整整涨了4倍多；买一套100平米的房子，按照全域均价11000和人均工资5000元来计算，不吃不喝需要20多年，显然很多家庭都面临巨大的买房压力。
再比如过去通过杠杆或许能够满足有房梦想，但是现在各地的房贷利率都在上调，很多购房者的贷款款期已被延伸至最长款期30年，房子的单价和总价都在增加，杠杆已被用到极致，无法继续拉伸了。而购买力恢复是需要收入不断增加、房价不涨或小幅慢涨为前提才能逐渐接近平衡。但是如果房价不断地上涨，而城市居民的工资收入却增长缓慢，想在短期内让购买力水平提升显然很难。
房子终究要卖给有居住需要的人，才能转换成实实在在的真金白银，而不是在投资炒房客的手里相互流转，那样的市场流量毫无意义。但是如今的市场已经出现“买房者买不起、卖房者卖不掉”的情况，根本原因还是房价超出了城市居民的购买力水平。
换个角度来说，高房价背景下一些人选择高成本投资，但是大幅降价卖房意味着投资药亏本，因此二手房东“不能降、不愿降”而导致房子有价无市，也是二手房难卖的另一原因。
第三，房子总量过剩，二手房没有竞争优势。现在96%的城镇居民家庭拥有一套住房，四成居民拥有2套以上住房，户均达到1.5套。这是个什么概念？说明即便未来几年停止建房，房子也足够居住了；而每年还有大量的新建商品房不断流入市场，则进一步导致存量房积压。
但是如今的买房群体中，真正的刚需已经不足10%，其他则为改善性需求和投资性需求。人口在不断老化，新增人口却在逐年下降，对于住房需求未来只会越来越少；二手房相比一手房，随着房龄逐渐增加，以及市场由刚需为主导逐渐向改善占主导的转变，认购二手房的人只会越来越少，购房主力年轻人更愿意购买新房，而不是二手房。那么二手房东如果在价格上再没有较大幅度的让步，有什么吸引力能够让购房者“喜旧厌新”呢？
再者一些二手房的房龄超过15年了，对于那些连新房都很难卖掉的城市来说，银行更不会向这方面的购房者提供资金支持，毕竟贷款给新房购买者风险系数较低。而对房龄超过二十年的老房子，很多地方甚至直接停掉贷款业务，购房者即便想买也拿不出全款来，市场成交量自然就降下来了。
总而言之，现在二手房越来越难卖，根本原因还是与整体性房源饱和、信贷收紧、收入与房价比失衡有关。试想大家基本上都不缺房，房价又那么高，市场哪来那么多的销量？而对于投资需求者来说，房地产投资的窗口期已经一去不复还了，如今值得投资的城市越来越少，特别是很多三四线城市，房子已经完全丧失了投资价值，投资者到了退出市场的时候了。
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