从“掏空六个钱包凑首付”的事例不难发现，现在年轻人买房的压力非常大。
为了一个家，有太多太多的购房者走上贷款买房的道路。对于绝大多数人来说，就算还不是房奴，那也已经走在了成为房奴的路上。
想贷款买房，想成为房奴大军里的一员，首先你得先知道房贷是怎么一回事！
什么是住房贷款？
住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种，按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率有不同程度的上浮。
公积金贷款
那么大家常说的公积金贷款和商业贷款有什么区别呢？下面就和小编一起看看吧！
公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。
公积金贷款的年利率比商业贷款低很多，理所当然的成为了大多数人贷款买房的首选。
然而，公积金贷款是有条件的。申请人申请贷款前必须连续足额缴存住房公积金满6个月以上，且继续正常缴存，如有中断需重新计算缴存时长。
下面有几个点需要特别注意：
年利率
贷款期限在5年(含)内的年利率为2.75%，5年以上的年利率为3.25%。
一手房贷款额度与期限
以家庭为单位购建首套自住住房的，单个缴存职工最高不超过50万元;夫妻双方均为缴存职工且共同申请贷款的，最高不超过60万元。
住房公积金贷款期限最短为2年，最长期限为30年。
实际贷款期限不超过借款人法定退休年龄后延5年。即按现行退休政策，男职工不超过65周岁，女职工不超过60周岁。
二手房贷款额度与期限
缴存职工家庭在兰州市限购区域购房申请二套住房贷款的，首付款比例不低于总房款或评估价的50%，贷款金额不高于50%；在兰州市非限购区域购买二套住房的，首付款比例不低于总房款或评估价的20%，贷款金额不高于80%。
贷款额度计算公式
1、连续按月正常缴存住房公积金满6个月~12个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额x18
2、连续按月正常缴存住房公积金满13~18个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额x19.8
3、连续按月正常缴存住房公积金满19~24个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额x21.6
4、连续按月正常缴存住房公积金满25~36个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额x23.4
连续按月正常缴存住房公积金多于36个月：贷款额度=个人住房公积金账户余额x27
例：张先生连续正常缴存住房公积金满18个月，个人住房公积金账户余额为2万元。
按照连续正常缴存住房公积金满18个月的公式：账户余额×19.8 =20000×19.8=396000元，可贷39.6万元。
注意：在本市购买商品房 可同时提取职工本人和配偶的住房公积金。
一
公积金贷款所需材料
1.查看借款人及其配偶身份证原件、户籍簿原件
2.婚姻关系证明材料
3以公积金缴存人近24个月平均缴存基数为准核定月收入，外中心缴存职工需提供24个月的住房公积金缴存明细及异地贷款缴存证明
4、《商品房买卖合同》原件二份（每份合同附标准层平面图）
5、首付款的发票或收据复印件二份（加盖原章）
6、《经济适用房认购书》复印件一份
二
公积金贷款步骤
1.初审
2.预签合同
贷款申请获批后，按要求去公积金办事大厅签订借款合同等；
3.调查及复核内容
4.银行放款
完成抵押手续后，贷款承办银行按《借款合同》约定向申请人放款，资金直接划拨至开发商指定账户
商业贷款
个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。
银行发放的个人住房贷款（新房）最高金额为购房金额的80%，贷款期限不超过30年。
个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。
申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。
不同银行的利率不同，以基准利率上浮20%-40%不等。选择利率较低的银行贷款，相当于每个月的月供都能剩下一笔钱。
还款方式
按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。
【等额本金】指每个月的还款本金是相同，利息不同；利息前期多，后期逐月递减；
【等额本息】指每个月的还款金额相同，前期本金占比少，利息占比多，之后本金占比逐月增。
下面让我们用具体数据来看看两种还款方式有什么区别吧！
左边为【等额本金】、右边为【等额本息】
单看表是不是已经懵了？让我们举个例子分析一下，假如张先生要买房，贷款100万，贷款期限为30年，按照基准利率来计算：
等额本息
等额本金
第1个月
5307.27
6861.11
第2个月
5307.27
6849.77
第3个月
5307.27
6838.43
……
……
……
第360个月
5307.27
2789.12
总利息
91.06万
73.70万
根据刚刚给大家算的，等额本息的总利息为91.06万，而等额本金的总利息为73.70万，等额本息比等额本金多需还17.35万。
但是，小编有个温馨提示：
等额本金前期的还款压力比较大，后期越来越轻松，而等额本息还款金额是固定的。值得注意的是银行贷款用的收入证明，如今的100块的价值到10年后或许只能看作如今的80块甚至更低，而未来的收入必定高于现在，从使用价值这个角度出发，选择等额等息的人不在少数。
每个人所生活的情况不一样，选择哪一种还款方式还得根据自己的情况进行分析。
商业贷款流程
一
填写申请资料
1.《个人住房贷款借款申请表》
2.《个人住房贷款借款合同》
3.《贷款房屋权证收押合同》
4.《授权委托书》
5.《承诺书》
6.《谈话记录》
二
提交申请资料
1.申请人和配偶的身份证、户口本、结婚证
2.购房协议书正本、首付款发票
3.申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等
三
银行审核
银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。
四
银行审批
签订贷款相关合同银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款额度有限，如果购房金额超过最高额度，不足部分购房者可以向银行申请住上商业性贷款，这样的贷款方式称之为组合贷款。
值得注意的是，借款人购买首套住房的银行贷款用的收入证明，组合贷款的额度最高不超过所购房屋总价的70%;购买第二套住房的，组合贷款的额度最高不超过所购房屋总价的50%。
组合贷款由公积金管理部门和贷款行根据借款人的实际情况，分别确定贷款期限，最长贷款期限为30年。
在利率方面，所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。
例：张先生想在兰州购买一套100万的房子，张先生公积金已经连续缴纳18个月，账户月为2万元。
经计算，张先生通过公积金最高可贷39.6万元，尚未达到70万的上限。所以，张先生还可通过商业贷款最高可贷40万元。
一
组合贷款申请材料
1、申请人、配偶、所有共同借款人身份证（原件、复印件）；
2、结婚证（原件、复印件）、离婚证明（原件、复印件）、未婚证明；
3、户口本原件及复印件（集体户口需要首页和本人那页）；
4、所有借款人的收入证明（自己单位确认盖章）；
5、首付款发票；
6、公积金账号（包括共同借款人）；
7、房产开发商的资质证明、营业执照、法人代表的身份证复印件；
8、预售许可证（期房)或者大产证（现房）复印件；
9、预售合同（期房)或者出售合同（现房）原件；
二
组合贷款申请流程
1、提出申请。申请购房组合贷款人向当地住房资金管理提出书面申请并提交有关资料;
2、签订合同。申请购房组合贷款人获得住房公积金个人住房贷款额度之后,拿公积金管理部门出具的《公积金个人住房贷款委托通知单》,向贷款企业银行申请组合贷款。申请通过后,需与贷款企业银行签订借款合同和担保合同并且进行公证;
3、办理抵押保险。签订合同后,到贷款银行办理抵押登记保险及其他必须的手续,以及缴纳抵押登记与保险费用,将保险单正本交给贷款银行保管;
4、开立帐户。选用委托扣除款方式还款的客户在贷款行开立还款专用的储蓄存折账户，同时，售房人要在贷款企业银行开立存款专户；
5、支用款项。申请购房组合贷款人在银行营业会计前台填制购房组合贷款存凭证,然后贷款企业银行按照合同约定将贷款直接转入借款人的存款账户内。
ps：不同的银行贷款所需材料略有不同，具体看贷款银行要求。
如果你想贷款买房，公积金贷款无疑是首选方式，其次是组合贷款，毕竟商业贷款的年利率要比公积金的高太多。
当然，买房是大事，不管是公积金贷款还是商业贷款，都需要结合自身的实际情况来操作。
附：贷款利率对比表
注：按人民银行公布利率测算
本文到此结束，希望对大家有所帮助！
