北京买房不易
好不容易买到后
贷款又不易
小编我今天
把地主家的余粮全撒出去
一起琢磨房贷那些事
最新政策
“930”新政后，认定了首套和二套的标准
个人所得税可抵扣房贷
在今年的3月份，财政部部长楼继伟在谈到个税改革问题时表示，新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。
近日，全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上表示：“个人所得税可抵扣房贷已明确，至于进展月供贷款需要什么条件，要看个税改革的时间。中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。”
通俗点说，也就是每个月会把你的工资先减去你的房贷利息后，再来计算你的个税！
贷款方式
公积金贷款
公积金贷款额度主要受到了首付比例、房屋评估值、贷款最高限额、建筑面积、月收入与月缴存额、账户余额与借款人年龄、缴存基数等因素影响，各地公积金中心对额度的规定有差异。
比如最高限额方面，北京规定个人购买首套房最高贷款限额为120万元，而上海规定的最高限额为60万。
再比如账户余额方面，广州规定贷款额度=账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数，而深圳规定贷款额度=公积金账户余额X14倍
据统计，2015年，北京住房公积金缴存1297.39亿元，同比增长13.8％。
截至2015年年底，北京住房公积金缴存总额7902.51亿元，同比增长19.6％；缴存余额2899.75亿元，同比增长14.9％
我们每个月都在缴的公积金，到底能贷多少钱呢？
以上计算方式仅供参考，贷款额度还需根据具体情况判断，如是否是首套房、是否是新房、是否是普通住宅等，具体情况还需咨询当地的公积金中心哦。
在高房价的当下，夫妻共同贷款买房的情形比较常见，而夫妻双方公积金贷款买房是工薪族比较喜欢的一种方式。
不过，夫妻共同使用公积金贷款买房相对商贷来说手续要繁琐一些。为此，小编做了如下总结，帮助大家弄清楚公积金贷款买房究竟是怎么一回事。
申请公积金贷款买房的手续
1申请前算清贷款数额和还款年限
申请应根据所购房产价格和自己的收入状况，计算一下自己的贷款数额和还款期限。按照规定，申请人的贷款额不能超过房产价格的70%，最高贷款额为30万元。贷款最长期限为 25年。
2申请必须取得一种贷款担保，这是为了保证贷款安全回笼
担保方式主要有四种：
(1)由借款人或第三人提供财产抵押加第三人保证担保;
(2)财产抵押担保加购房综合保险;
(3)财产抵押担保;
(4)连带责任保证担保。
3提出申请
申请人可以向所在单位的住房公积金管理部门提出申请，填报《个人住房担保委托借款申请表》，并提供必要的审核材料。这些材料包括：
(1)有效居留证明;
(2)购买住房的合同或意向书等有关证明文件;
(3)借款人所在单位同意贷款的信函;
(4)管理中心要求提供的其他材料。
4初审
管理部门对材料进行初审，核定贷款额度和期限，对贷款的担保方式也加以确定。
5调查
管理部门对申请进行调查，并提出调查意向。若是需进行抵押物审核评估的月供贷款需要什么条件，还须由评估机构进行审核。
6签订合同
审批合格后，资料管理中心即与银行签订委托合同，并由资料管理中心签发委托贷款通知单。此外，贷款银行与借款人之间还需签订一系列的合同。这包括：
(1)如是抵押加保证担保的，需订立抵押合同和保证合同;
(2)如采取抵押担保同时购买购房综合保险的，须订上抵押合同和保险合同。
7划拨贷款
借款合同生效后，由管理中心将资金划入委托贷款基金户，再由受托银行按借款合同拨付。
商业贷款
影响商业贷款额度的因素包括首付、房屋评估值、借款人还款能力、个人征信、房屋房龄等。需要注意的是，各家银行对还款能力的要求比较一致，月收入≥房贷月供X2。其他因素会因银行不同而产生差异。
比如房龄方面，通常要求是20-25年，比较宽松银行的会要求30年，较为严格的只有15年或10年。
总之，申请贷款前，先要通过银行、公积金中心了解相关政策要求，购房人根据自身情况作出选择。
还款方式
随着我国近期住房交易量的持续上涨，大多数城市住房购买价格也在稳步攀升。面对刚刚通过银行按揭贷款购房或者打算按揭购房的你是否选择了真正适合自己的还款方式呢？按揭贷款中“等额本息”及“等额本金”又有什么区别呢？
一、两种还款方式的不同体现
两种还款方式最直观的体现为：等额本息还款金额每月是固定金额；等额本金每月还款金额有多到少，逐月递减。（央行中途不调息的前提下）
下面我们以30年期，100万住房按揭贷款为例（按现行5年以上基准利率4.9%打9折计算即年利率4.41%）：
等额本息：每月还款5013.52元，利息总额804866.42元，本息总额为1804866.42元。
等额本金：第一个还款额为6452.78元，之后每个月以10.21元递减，直至360个月后当月还款2787.99元结清贷款。利息总额为663337.50元，本息总额为1663337.50元。
同样的贷款金额，同样的贷款期限，还款方式不同，最终的结果会差很多。以100万，30年的按揭贷款为例，等额本息与等额本金还款方式中竟相差14万余元。那是不是在按揭贷款中等额本金还款方式更应该值得选择呢？其实不然。
二、两种还款方式不同的计算方法：
针对于等额本息结果给出了每月应付的本息和即5013.32元，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额100万元，应支付利息3416.67元（1000000×4.41%/12），支付本金1596.65元，仍欠银行贷款998403.35元；第二期应支付利息3411.21元（998403.35×4.41%/12)，支付本金为1602.11元，以此类推。
针对于等额本金的理解则相对更加容易，即本金平均至每月，利息随着本金的递减而逐月递减。可以理解为，随着自己前期还款的本金较多，之后的利息越来越少了，所以还款总额也相对少了，看起来就好像是“优惠”了。
明白了等额本息与等额本金不同的算法理解那么关于我们标题中所提的疑问相信大家也就有了答案。
并不是说哪种还款方式更加划算，也不是因为银行想多收利息而主推等额本息。而正确的选择应该是根据自身的情况选择合适的还款方式。
三、适合人群：
等额本息：
1、针对每月还款金额刚好能承受，每月收入较为稳定的人群。
2、不太会提前还贷的人群。
3、记性不太好会因为少打利息而造成贷款逾期人群。
等额本金：
1、收入水平针对还贷来说较高人群。
2、有可能提前还款人群。
3、能记住还款金额变化不会因此造成贷款逾期人群。
另外再补充个小常识，大多数银行目前执行的贷款利率是每年一月一日调整，即在本年度内若央行对利率进行了调整，贷款将于次年一月一日开始执行最新利率，因此大家应关注利率变化以免造成贷款逾期。
在实际申请过程中，房贷额度不够怎么办？
1.公积金贷款额度低
公积金额度不够，有两种解决方法
1）申请组合贷款
组合贷款，顾名思义就是将商业贷款和公积金贷款组合起来的贷款方式。举个例子，假如北京一套300万的房子，除去首付105万，还剩下195万要申请贷款，而北京公积金贷款最高限额为120万，除去这120万剩下的75万向银行申请组合贷款。需要注意的是，并不是所有银行都接受组合贷款，因为一套房产不能同时抵押给两家银行，所以通常组合贷款中的公积金部分、商业贷款部分最好在一家银行办理才行。另外由于涉及了公积金中心、银行多个机构，组合贷款办理周期通常要3个月以上，着急贷款的购房人要慎重考虑下。
2）先申请商业贷款，再用公积金余额冲抵房贷
还有一种方式就是放弃公积金贷款，直接申请商业贷款，贷款成功后，可以提取公积金偿还房贷月供。全部选择商贷的好处是，放款时间相对快些，通常2周-1个月左右就行，只要符合银行相关条件，都能贷到期望额度。不过商贷的问题是，贷款利率比公积金高一些，如果贷款年限长就需要承担更多利息。
2.月收入不符合银行要求，不能获得足额贷款
正如上面所说，银行对贷款人月收入的要求是不低于房贷月供的2倍。如果月收入不符合这个要求，已婚人士可以夫妻双方共同申请贷款，只要两人的收入加在一起符合要求就行。
另外需要注意的是，在限购限贷政策来袭之时，部分银行对“合力贷”、“接力贷”产品加强了审查力度，甚至停止发放此类贷款，如果购房人自己收入不符合要求，想让父母作为共同借款人申请“合力贷”，或者让子女作为共同借款人申请“接力贷”的话，难度可能比以前大，具体要咨询贷款银行。
近日，银监会明确指示各银行加强对购房人收入证明、银行流水的审查，想通过开具假收入假流水蒙混过关的人，最好不要铤而走险，否则被发现后不仅贷款泡汤了，还要承担骗贷的法律责任。
3.征信有逾期，贷款额度被降低
征信方面，银行通常会审查贷款人5年的贷款记录和2年内的信用卡记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。逾期额度较小，银行会酌情考虑发放贷款，但有可能会被降低贷款额度。
临近年底，银行加强了房贷审查力度，以前能申请到的额度说不定被降低或干脆拒贷。所以购房人平时就要养成按时还款的习惯，形成良好的信用记录，避免出现额度危机。
4.二手房年龄过大，贷款额度被降低
购买二手房，影响贷款额度的因素变得跟复杂，房龄就是其中之一。房龄越短越容易获得贷款，且额度比房龄大的高，因房龄问题被降低了额度，可以尝试问问其他银行，要求宽松的银行说不定能网开一面，给你期望额度呢。
注意事项
贷款被拒原因
一般情况下借款人都能通过银行的审核，只有在借款人个人信用问题较差的情况下才容易被银行拒之门外。
那么除了信用卡刷卡欠费、房贷逾期以及水电费欠缴以外，还有哪些情况容易被忽略从而造成征信问题？
为他人做担保
信用污点：他人贷款不还或逾期
专家解析：通常情况信用记录不佳的借款人申请贷款时，银行或贷款机构都会要求提供担保人或抵押物，否则无法申请贷款。如果打算申请贷款的借款人曾经为他人做过担保，为他人作担保以后，担保人的征信报告上面会有记录，如果借款人的贷款还未还清，那么作为担保人也会产生信用污点。因为根据相关规定，担保人需要承担连带责任，也就是说，若借款人有一天无力还贷了，你就需要帮忙偿还贷款本息。所以，为他人作担保，需要视察其信用情况是否良好，以防止借款人在贷款期限内跑路。也想贷款，那么贷款额度或将受借款人的贷款影响。
身份证丢失
信用污点：被他人冒用身份证 信用卡透支消费
专家解析：即便自己没有办理过信用卡，也有可能以信用卡透支过度而在个人征信上留下污点。“伟嘉安捷”指出，造成这种情况的可能性多半是借款人曾经丢失过自己的身份证或者复印件，导致被他人办理信用卡，甚至办理多张信用卡频繁取现和恶意透支，从而造成征信不良，影响自己申请贷款。所以借款人要妥善保管好自己的身份证，避免被他人盗用而造成损失。一旦遗失身份证，要及时到相关部门报失并到报社刊登遗失声明，同时尽快向户口所在地派出所申请补办身份证。
信用卡被盗刷
信用污点：信用卡被他人盗刷 影响个人征信
专家解析：与丢失身份证件同样严重的是被盗刷银行卡。近年来窃取银行卡信息、克隆信用卡等盗刷银行卡等情况逐渐增加。“伟嘉安捷”指出，很多借款人都是卡不离身，而卡内的钱却被外省甚至境外的不法分子盗刷，导致自身钱财短时间丢失，如果这笔钱逾期不还，也会给自身征信打上不良的烙印，因此借款人在酒吧、餐厅、KTV等较为复杂的地方消费时，尽量避免将卡交由服务员或他人代为刷卡，在收银台或取款机输入密码时也要养成遮挡的习惯，以免卡被他人盗刷，影响征信。
国家助学贷款
信用污点：毕业后不还影响个人征信
专家解析：在上学时申请的国家助学贷款如果在毕业后没有及时归还，也会影响个人征信。“伟嘉安捷”指出，国家为扶持贫困大学生，提供了国家助学贷款，但是如果助学贷款逾期没有还款，同样会被计入个人信用报告，包括金额和逾期时间等，并且会被长期保留，如果当事人此后申请信用卡或办理贷款业务，相关银行也可以查询到这些征信记录，一些学生毕业后忘记还款从而导致逾期或欠还，都会对个人信用记录产生不良的影响。
买房子对任何人来说都是人生中的一件大事，
祝大家早日买到自己心仪的房子
北京楼市每日成交数据（11月17日）
商品房网上认购
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存量房可售房源
20881套
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945套
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