这是饭爷的江湖发出的第135篇文章
我们前两天写过篇《房企促销潮可能要来了》，说下半年很多三四线城市应该会看到开始促销了。
这两天恒大事件以后，不管它家债务问题是真是假吧。很多库存压力大的城市的楼市促销，可能要全面开始了。
因为周末出来一个消息，加速了这个进程。
监管要求试点房企在2023年6月30日之前，完成降负债目标。
没意外的话，这个国庆大家就可以在朋友圈看到中介发的各种促销消息了。
一般促销的说辞是，有几套特价房工抵房要出售。这些特价房工抵房后续会源源不断，卖完这几套又继续出来几套。
不光特价房变多了，各种优惠也会变多了。比如有的楼盘会送几年物业费，送车位送各种家电。
目前除去少量热门的一二线城市，大多数城市都进入阴跌通道。改善型可以慢慢挑选，下半年各种促销都不会断。
下半年很多三四线读者看到优惠促销啥的，会思考换个改善型住房，这里我们讲个很多人都不知道的小秘密。
如果你有兴趣在下半年考虑置换改善性新房，可能到时候会用的到。
现在推介新房，不管中介还是置业顾问，都会告诉你自己这套房有一些特价优惠。
然后不断催促让你赶紧定下来，不然优惠就没有了，其实这是忽悠你的。
因为售楼部从政策定下来，优惠就是固定的，比如说所有房源都有六个点的优惠。
这是底线，越是大开发商越是这样，多数时候项目总都给不了你啥折扣。
不会多给乱给的原因也很简单，要是每个人从不同渠道拿到的价格都不一样，那价格不就乱了？
你之所以有时候会感受到更多优惠，通常是售楼部的置业顾问用了个心理暗示的谈判技巧。
看房时候先给你放出三个点优惠，等你看差不多可能决定要买了，你肯定会问有没有再多点优惠。
这时候他一般会顺势找领导去申请，领导过来和你说我们这边还有个特别优惠。可以多给你三个点折扣，不过千万别告诉别人。
这时候你肯定很开心，觉得自己占了不少便宜。毕竟房子是大件，少几个点也不少钱。
不过你不知道的是，其实优惠权限本来总共就是六个点。
所有人成交最终都是这个优惠幅度，可能有的人没好好谈，只拿到3个点就买了，他会比较吃亏一点。
这里并没啥特别优惠，只是因为置业顾问带了领导来给你解释。
通过两个人分拆了这个优惠，你才有心理上占到便宜的感觉，这只是一个谈判小技巧而已。
同样的道理也用在贝壳中原这些渠道上。
开发商会告诉你，我原本售楼处成交是优惠3个点。但是因为这些渠道带客量大，所以我会多给你三个点优惠。
之后这些渠道经纪人也这么告诉客户买新房开发商的优惠幅度，说我们带你去你不吃亏买新房开发商的优惠幅度，而且有更大的优惠。
其实可能经纪人自己也不知道，他们带去的客户不管是哪个渠道成交
不管是自己去还是被渠道带去，能获得的最大优惠最终都是一样的百分比。
因为大开发商的底价是不会变的，除非你是特别的关系户或者内部员工，会有一点点特别优惠，其他多数人拿到的最大优惠是一样的。
但是这个最大优惠需要你自己用点心思谈，不然有可能会比别人拿的少一点。
以前就见过同楼层同户型两梯两户的大平层，付全款的因为不差钱也就没怎么去谈。最后拿到的折扣，居然比隔壁按揭的还要少。
不过吧，其实如果找中介的人去和自己去优惠一样的话，其实找中介的人也不吃亏。
毕竟中介提供车接车送，还给你更多的选择，说不定有的为了促成交易，还会给你返一点佣金。
因为中介带你去售楼部那边，开发商是会给成交佣金的，有些小地方的中介是会给客户返部分佣金的。
从这个角度说，可能中介带你去比自己去要划算一点，毕竟省时省力还能省钱。
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