编者按语：近年来，因为停车费问题业主和物业产生了诸多的矛盾，通过本篇文章主要阐述清楚关于物业收取停车管理费、已经购买产权车位还要缴纳管理费及人防车位、地面车位等费用的依据来自哪些地方，收取了管理费物业要履行哪些义务，归全体业主所有的公共区域停车费去向哪里了？各位一定要认真仔细阅读本文和查阅你与物业服务企业签订的《停车服务协议》，对于有不合理的应该当即向物业提出并修订。
在日常生活中大多都市人都有一辆代步的机动车辆，随着经济的发展，汽车的保有量也在逐年的增加，导致一些老旧小区停车难、管理难等诸多问题，在新建设的住宅小区、商业写字楼等地的停车场也出现停车管理不够规范、车主的合法权益得不到保护，导致一些纠纷时有发生。为了加强机动车停放的规范管理管理，保护车主和停车服务经营者的合法权益，促进汽车的消费，国家发展计划委员会指定并出台了《机动车停放服务收费管理办法》的通知（以下简称“通知”），通知明确提出机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价及政府定价三种形式，但是没有明确停车服务费包含那些服务，具体由国务院价格主管部门统一负责全国机动车停放服务收费管理政策的制定，各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门负责指定本行政区域内机动车停放服务收费实施细则。机动车停放服务收费必须实行明码标价，并标明停放车辆类型、服务内容、收费标准和投诉、举报电话，接收社会监督。
作为消费者，首先关心的价格，是否质价相符，就要看其提供的服务内容和是否符合政府有关规定。那么停车服务费由那些构成，官方的大致解释是停车场地占用费、停车场设施设备购置和维修费，停车场管理服务人员的工资、福利、税金，因停车场保管不善造成车辆损毁、丢失的赔偿金，停车场运转所需要的水电等费用构成。既然有服务项目了，我们必须要弄清楚几个问题。
一、停车场地占用费
关于停车场场地占用应该区分一下，一个是专有部分，一个是公共区域部分，根据《物权法》的两个司法解释即《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来看。其中司法解释的第二条明确了建筑区划内符合下列条件的房屋物业是否有权收停车费，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。那么既然属于专有部分了，就不存在场地的占用费，故在开发公司哪里以出售并签订合同购买的均应属于业主专有部分，只需要缴纳除场地占用费以外的其他服务费用。其余通过租赁方式停车的就在这个停车场地占用费范畴了。
那么停车场地的权属到底是全体业户的还是开发商的？
其实这一块司法解释都是很模糊的，模棱两可的。因为在物权法里面只把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，这是法定的。
至于地下车库是否属于全体业主的就需要通过“约定”归属权了，《物权法》是这样表述的：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定来表述，那么这个“当事人”是谁？默认就是开发建设单位了，所以这个还有待国家司法方面做出进一步的准确的法释。因为根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”既然业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。我们在这里就不过多去探讨了，因为我们不是法律的制定者和解释者，就暂且按照司法解释默认这一部分属于开发建设单位的。
如果是共有部分的停车位，就应该征求全体业主的意见，根据政府的指导价格来制定符合本小区业主利益的场地占用费。如果是专有部分的就应该本着为业主提供便利的原则，结合周边市场环境和政府指导价来制定。
一些开发建设单位为了销售车位，而不开放给业主租赁车位业务或是有意提高租赁明显高于市场指导价或周边小区停车场地费用，这是违法行为，业主可以向物价局、发展改革委员会及人民政府投诉举报。
二、停车场设施设备购置和维修费
前期建设地下停车场的费用开发建设单位其实已经计算在销售成本里面了，业主缴纳的这部分费用主要是车场维护费用，包括车库引导标示牌、车位阻挡器（车位定位器）、车位标示牌、车库凸面镜、停车系统等日常的维修养护费用。
三、停车场管理服务人员的工资、福利、税金等
这部分费用就需单独配置车场管理服务人员看护、巡查和指挥，现在很多物业企业都和收取物业服务费为业主提供秩序维护的人员混合在一起的，根本就没有按照车场管理服务配置专门的人员，其实这笔费用物业都应该直接扣除了，除非按照规定配置专门的停车管理服务人员，不信你们就回头去你们车场看一看和喊物业把岗位人员花名册给你们审核，除一些大型商场、写字楼是按照要求有专人负责指挥引导巡查，住宅小区基本是没有的。
四、因停车场保管不善造成车辆损毁、丢失的赔偿金，停车场运转所需要的水电
很多业主在停车场车子被刮花了、车辆在车库受损或车里物品被盗了，物业都是在推诿，要业主报警，找保险公司等，其实大家缴纳的停车管理费就包含了这些损失的赔偿费用，而且物业还必须为全体业主购买公众责任险。车库需要冲洗和照明，这个费用也是应该给的，无异议。但是物业有一笔公共区域水电费，就必须要单独分开计量，很多都是混为一潭，把地下车库照明和用水费用算在由物业服务费支出那笔公共水电能耗分摊里面去了，没有做到专款专用的原则。
综上所述，公共区域停车场的收入应归全体业主所有，物业企业只能提取经业主大会或全体业主共同决定的管理费用，而不能全部收入物业企业囊中，业主有权要求物业公示相关费用，物业必须配合。如果是专有部分提供的停车管理费，必须是质价相符、符合政府指导价格和周边小区价格且在政府主管部门取得备案和收费资质，而且必须与业主签订《停车服务协议》，协议必须明确相关责权利和服务内容，避免发生损失后推诿责任，业主一定要认真看这份协议，把你缴纳这笔停车管理费弄清楚，缴纳了你享受哪些权利和应尽哪些义务。
根据国家发展计划委员会指定的《机动车停放服务收费管理办法》规定，如果收费过高对社会反应强烈，明显不合理的机动车停放服务收费物业是否有权收停车费，所在地人民政府价格主管部门应及时纠正；所在地人民政府价格主管部门未及时纠正的，上级人民政府价格主管部门有权责令改正，并通报批评，对违反规定的企业做出相应的处罚。
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